Le società immobiliari di Hong Kong dovranno affrontare una stretta nel 2024, a causa dell'aumento dei costi di finanziamento e del rallentamento delle vendite di case e degli affitti di uffici, rendendo i creditori e gli investitori cauti sulla salute finanziaria degli sviluppatori.

Alcune delle principali banche di Hong Kong hanno tagliato i finanziamenti freschi alle società immobiliari della città, altamente indebitate o deboli, hanno detto quattro fonti familiari con la questione, costringendo gli sviluppatori a cercare prestiti più costosi nel mercato del credito privato.

Poiché le prospettive del mercato immobiliare di Hong Kong, un tempo fiorente, appaiono sempre più incerte, molte banche stanno anche riducendo i prestiti esistenti o chiedendo agli sviluppatori di aumentare le garanzie, hanno detto le fonti.

Di conseguenza, si prevede un aumento dei costi di finanziamento e, data la lentezza delle vendite di case e il tasso di posti vacanti negli uffici, quest'anno potrebbe essere ancora più difficile per gli sviluppatori rispetto all'anno scorso.

Gli investitori non si aspettano che gli sviluppatori di Hong Kong vadano in default come le loro controparti nella Cina continentale, ma non vedono una ripresa del settore a breve.

Sono cauti sulle prospettive, con l'Hang Seng Property Index che ha subito un crollo del 30% nel 2023 e un calo del 60% rispetto al picco storico di aprile 2019.

Si prevede che i prezzi delle case continueranno la loro spirale discendente quest'anno, con UBS e Citi che prevedono un calo del 10%, dopo un calo del 20% dal picco del 2021, mentre i tassi di sfitto degli uffici di grado A si attestano al massimo storico del 16,4%.

"Se alcuni sviluppatori più deboli di Hong Kong avranno una riserva di liquidità sufficiente dipenderà dalla velocità della ripresa economica locale e da quando i tassi inizieranno a scendere", ha detto Mark Leung, analista di UBS, che si aspetta un taglio dei tassi non prima del secondo semestre.

SERIE DI CRISI

Gli sviluppatori di Hong Kong hanno goduto di decenni di crescita lucrativa fino a quando il mercato immobiliare non è inciampato da una crisi all'altra, tra cui le proteste antigovernative del 2019, il COVID-19 e la lenta ripresa economica in patria e nella Cina continentale.

I margini ridotti degli sviluppatori sono anche il risultato dell'aumento dei costi di finanziamento dopo anni di prestiti a basso costo. Il tasso di prestito interbancario HIBOR a un mese di Hong Kong è salito al 5,66%, il più alto dal 2007, a novembre, rispetto al solo 0,2% dell'inizio del 2022. Il tasso è stato anche vicino allo zero dal 2009 al 2017.

Nonostante le sfide, si prevede che gli sviluppatori eviteranno le insolvenze perché in genere hanno rapporti di indebitamento più bassi rispetto agli sviluppatori della Cina continentale, mentre alcuni o le loro società madri hanno attività molto diversificate che forniscono loro altre fonti di reddito.

Tuttavia, le banche commerciali hanno ridotto la loro esposizione al settore, preoccupate per la capacità di rimborso degli sviluppatori, hanno detto persone del mercato del credito e dell'industria immobiliare.

I dati dell'Autorità Monetaria di Hong Kong mostrano che i prestiti totali per lo sviluppo e l'investimento immobiliare hanno iniziato a diminuire a partire dal secondo trimestre del 2023, e nel terzo trimestre erano scesi del 5% rispetto al primo trimestre.

"I fornitori di credito privati stanno ora sostituendo il vuoto di finanziamento creato dalle banche", ha detto una persona del mercato del credito privato, aggiungendo che un numero maggiore di sviluppatori si è rivolto a loro dall'anno scorso, perché non erano in grado di ottenere prestiti dalle banche.

"L'industria del credito è cauta nei confronti del settore, ma non è generalizzata. Gli sviluppatori con un ricco flusso di cassa non hanno ancora problemi a trovare finanziamenti, ma alcuni sviluppatori con un'elevata leva finanziaria non sono affatto in grado di ottenere prestiti dal mercato", ha detto la persona.

I tassi di interesse per il credito privato sarebbero del 10%-20% rispetto al 6% circa delle banche, secondo tre fonti, e il rapporto prestito/valore viene mantenuto rigorosamente al di sotto del 60%, fino ad arrivare al 30%, per fornire un cuscinetto aggiuntivo in caso di ulteriore calo delle valutazioni.

INVESTITORI CAUTI

La scorsa settimana Citi ha tagliato il rating e i prezzi obiettivo di diverse società immobiliari nell'hub finanziario, avvertendo che alcune di esse potrebbero incorrere in un flusso di cassa negativo quest'anno, in parte a causa delle elevate spese di capitale.

Tra i declassati ci sono New World Development e Henderson Land, entrambi i principali costruttori di case con la leva finanziaria più alta, oltre a società non residenziali come Hongkong Land e Hang Lung Properties.

Henderson ha dichiarato di essere un conglomerato con fonti di reddito diversificate e in gran parte ricorrenti, tra cui il reddito da investimenti immobiliari e i contributi agli utili della sua unità di servizi pubblici Hong Kong & China Gas. Ha aggiunto di avere un forte sostegno da parte del suo principale azionista, il fondatore miliardario Lee Shau Kee.

Hongkong Land ha dichiarato che le sue attività principali rimangono altamente generative di cassa e che, grazie a un bilancio solido e a un impiego selettivo di capitale verso nuovi progetti, è stata in grado di mantenere un dividendo stabile.

New World e Hang Lung hanno rifiutato di commentare.

Tra i titoli di Hong Kong nel sottoindice immobiliare, New World e Wharf Real Estate Investment Company, un importante sviluppatore al dettaglio, sono stati i maggiori perdenti nel 2023, con un calo rispettivamente del 39% e del 42%.

Sun Hung Kai Properties, il più grande sviluppatore per vendite e valore di mercato in città, è sceso del 21%, mentre Hang Lung, le cui entrate provengono principalmente dall'affitto di negozi nella Cina continentale, ha perso il 29%.

JPMorgan ha dichiarato in una nota di ricerca che più fondi hedge sono alla ricerca di idee short nel settore immobiliare di Hong Kong.

"Anche se i tassi potrebbero scendere nel 2024, la maggior parte degli investitori non ritiene che questo sia il momento migliore per entrare nel settore immobiliare di Hong Kong, poiché i dati come i prezzi delle case secondarie e gli affitti di uffici e negozi potrebbero continuare a deludere", ha affermato.