Si prevede che le vendite di immobili scivoleranno di una media dell'8% quest'anno, secondo un sondaggio Reuters di otto economisti e analisti, rispetto a un crollo di circa il 25% nel 2022, poiché l'attività economica, il reddito delle famiglie e la fiducia dei consumatori sono visti in ripresa nella seconda metà.

Gli economisti e gli analisti ritengono che i responsabili delle politiche adotteranno ulteriori misure di sostegno per stimolare la domanda di case quest'anno, nell'ambito dell'obiettivo generale di Pechino di sostenere l'economia da 17 trilioni di dollari dopo la forte flessione indotta dal COVID nel 2022.

Tali politiche potrebbero includere un'ulteriore riduzione dei tassi di prestito ipotecario e dei requisiti di acconto, nonché l'allentamento delle restrizioni all'acquisto di case nelle città cinesi di primo livello, hanno aggiunto.

Le speranze di una ripresa dell'economia nel corso di quest'anno sono state alimentate dallo smantellamento, a dicembre, della severa politica zero-COVID della Cina, che ha probabilmente trascinato la crescita del PIL ad appena il 3% lo scorso anno, uno dei peggiori anni in quasi mezzo secolo.

Ma l'inversione di rotta ha innescato un'ondata di infezioni COVID, che si prevede causeranno ulteriori perturbazioni economiche e metteranno a dura prova le famiglie per almeno qualche altro mese.

RIVOLTA DEI MUTUI

Il settore immobiliare cinese, che rappresenta un quarto dell'economia, è stato duramente colpito l'anno scorso, in quanto i costruttori, a corto di liquidità, non sono riusciti a terminare la costruzione di appartamenti, provocando un boicottaggio dei mutui da parte di alcuni acquirenti. Anche le serrate in tutta la città per controllare la pandemia e i licenziamenti hanno pesato molto sul sentimento degli acquirenti.

Gli investimenti immobiliari a novembre hanno registrato il calo più rapido da quando l'ufficio statistico ha iniziato a compilare i dati nel 2000, con una diminuzione del 19,9% rispetto all'anno precedente.

"Per il 2023, prevediamo un rimbalzo sequenziale sia delle vendite che dei nuovi avvii immobiliari, in quanto le politiche immobiliari continuano ad allentarsi e la riapertura dopo la COVID porta ad una ripresa dell'attività economica e del reddito delle famiglie", ha dichiarato Tao Wang, capo economista di UBS per la Cina.

"Anche se le vendite e gli avviamenti immobiliari saranno probabilmente leggermente più deboli rispetto al 2022, l'immobiliare sarà molto meno un freno per l'economia rispetto al 2022".

Ci sono alcuni primi segnali di inversione di tendenza.

Le vendite di nuove case sono aumentate di oltre il 20% durante i tre giorni di vacanza di Capodanno rispetto all'anno precedente, grazie alle promozioni, alle politiche di sostegno e al rilascio graduale della domanda repressa dopo gli alti casi di COVID-19, ha dichiarato questa settimana la China Index Academy.

L'accademia ha detto che le grandi città come Pechino e Shanghai hanno visto un aumento delle vendite rispetto alle vacanze di Capodanno dello scorso anno, ma il sentimento è rimasto a livelli bassi nella maggior parte delle piccole città.

DOMANDA DI CASE

Le azioni degli sviluppatori immobiliari cinesi in difficoltà hanno guadagnato l'86% dal minimo di ottobre, sostenute da una serie di misure di allentamento immobiliare e dalla svolta politica di COVID.

Un indice che traccia le obbligazioni in dollari ad alto rendimento degli sviluppatori cinesi è più che raddoppiato rispetto al minimo del 3 novembre, ma è ancora inferiore del 30% rispetto all'inizio di quest'anno e del 58% rispetto al picco di maggio 2021, dopo una serie di insolvenze.

"Credo che il mercato sia stato spietatamente efficiente nel riprezzare i rumori politici positivi che sono arrivati", ha detto Tim Gibson, co-responsabile delle azioni immobiliari globali di Janus Henderson Investors.

"In termini di ciò che il mercato ha bisogno di vedere, credo che si torni al punto sul lato della domanda".

Gavekal Dragonomics prevede un aumento del 5%-10% nelle vendite di immobili quest'anno, mentre Citi ha previsto un calo del 21%, citando il tempo necessario affinché le aspettative di lavoro e di prezzo delle case si riprendano, oltre a un calo della nuova offerta.

Sheldon Chan, gestore di portafoglio di T. Rowe con sede a Hong Kong, ha detto che c'è la possibilità che la ripresa immobiliare "sia più lenta di quella che il mercato sembra prezzare o potenzialmente prezzare".

"Potremmo essere vicini a vedere un fondo nella domanda di case... ma non credo che ci siamo ancora", ha detto.

L'ultimo sondaggio economico privato China Beige Book è stato più schietto: "Ma dimenticatevi un ritorno ai tempi passati: ci vorrà un notevole sostegno politico nel 2023 solo per tirare fuori l'immobiliare dai bassifondi".

MERCATO OBBLIGAZIONARIO DEL DOLLARO

Nonostante le speranze di un modesto miglioramento della domanda di case quest'anno, si prevede che la ripresa del settore sarà lunga e accidentata, ancora appesantita dagli eccessi del passato.

Si prevede che molti sviluppatori faticheranno ad alleggerire in modo significativo la loro soffocante stretta finanziaria, che pesa sulla loro capacità di acquistare nuovi terreni e di rimborsare i creditori offshore.

Per molti sviluppatori privati, l'assenza dal mercato fondiario lo scorso anno significa anche che potrebbero avere meno progetti in vendita nel 2023, limitando a loro volta il flusso di cassa.

Inoltre, il 2023 vedrà un alto muro di scadenze del debito offshore, per un totale di 141 miliardi di dollari, rispetto ai 120,7 miliardi di dollari del 2022, secondo i dati di Refinitiv. La cifra rappresenta l'importo emesso e non riflette i rimborsi e le inadempienze.

Fornire garanzie di buona qualità e non vincolate è la sfida più grande per gli sviluppatori, sia per la raccolta di obbligazioni nazionali che per l'ottenimento di prestiti bancari offshore, in cui i proventi possono essere utilizzati per i rimborsi offshore, hanno detto a Reuters tre sviluppatori, parlando a condizione di anonimato perché la questione è delicata per le autorità di regolamentazione.

Di conseguenza, Cosmo Zhang, analista del credito presso Vontobel Asset Management, ha detto che il settore vedrà una maggiore ristrutturazione del debito.

"Ci sono ancora alcuni nomi che secondo noi, anche se non hanno ancora fatto default, probabilmente hanno ancora bisogno di ristrutturare la loro struttura di capitale nei prossimi anni, per essere sostenibili. La loro struttura di capitale non è sostenibile".