I rialzi aggressivi dei tassi, che si stanno ancora facendo strada nel sistema, fanno seguito a una pandemia che ha danneggiato il traffico pedonale nei negozi al dettaglio e ha cambiato strutturalmente le abitudini lavorative, con tassi di occupazione degli uffici ancora inferiori ai livelli pre-COVID.

Le stime del Fondo Monetario Internazionale suggeriscono che l'esposizione diretta delle banche all'immobiliare commerciale (CRE) era pari a circa il 6% dei prestiti bancari in media in Europa, contro il 18% circa negli Stati Uniti lo scorso anno, il che significa che l'Europa appare meno vulnerabile ai rischi, dicono gli analisti.

(Grafico: Prestiti immobiliari commerciali delle banche Prestiti immobiliari commerciali delle banche - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/znpnbjrnxpl/chart.png)

Tuttavia, con i responsabili politici all'erta per ciò che si piegherà sotto costi di prestito molto più elevati, si stanno esaminando le potenziali linee di faglia.

Le banche nordiche e le banche tedesche specializzate in CRE potrebbero essere sacche di debolezza, soprattutto se emergono rischi sistemici, ha detto mercoledì Barclays.

E sebbene il rischio CRE non sia stato al centro degli incontri del FMI della scorsa settimana a Washington, la preoccupazione era visibile.

Il Direttore Generale del FMI, Kristalina Georgieva, ha sottolineato la necessità di "monitorare i rischi che potrebbero nascondersi nell'ombra, nelle banche e nelle istituzioni finanziarie non bancarie o in settori come il CRE". Nel suo rapporto sulla stabilità finanziaria, l'FMI ha rilevato crescenti preoccupazioni sul CRE, data la forte dipendenza dalle banche più piccole.

"Anche in Europa, quindi, ci possono essere delle macchie di vulnerabilità legate agli immobili nel sistema finanziario.

vulnerabilità legata all'immobiliare nel sistema finanziario, anche se nessuna è ancora emersa come una minaccia importante per le banche", ha detto Andrew Burrell, capo economista immobiliare di Capital Economics, notando che si prevede che i valori degli immobili commerciali della zona euro scenderanno di circa il 20% prima di raggiungere il fondo.

Il tasso chiave della Banca Centrale Europea è salito al 3% dal -0,5% di un anno fa, ed è diretto verso l'alto.

Un recente sondaggio di JP Morgan sugli investitori globali ha citato il CRE come la causa più probabile della prossima crisi.

(Grafico: Oltre alla crisi bancaria, quale ritiene sia la probabile causa della prossima crisi di mercato? - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/lbvggwazdvq/chart.png)

"Se dovesse classificare quali sono i maggiori rischi per le sue prospettive, per noi (l'esposizione al CRE) sarebbe tra i primi tre", ha detto Daniel Ender, gestore di portafoglio di Robeco.

LINEE DI GUASTO

In Europa, dove gli uffici rappresentano la maggior parte del mercato immobiliare, le banche tedesche e nordiche più esposte alle attività edilizie e immobiliari sono state considerate come quelle da tenere d'occhio.

(Grafico: Mercato immobiliare commerciale europeo - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/zdpxdazwnpx/chart.png)

Barclays ha affermato che se il CRE diventasse un rischio sistemico maggiore, le banche svedesi potrebbero essere più a rischio. I prestiti delle società immobiliari svedesi sono balzati a 2.300 miliardi di corone svedesi (223 miliardi di dollari) nel 2021, rispetto ai 1.300 miliardi di corone del 2012.

Gli istituti di credito tedeschi specializzati nel settore immobiliare, come Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank e Berlin Hyp, hanno una maggiore concentrazione di esposizione immobiliare, hanno aggiunto gli analisti.

Aareal Bank ha rifiutato di commentare. Deutsche Pfandbriefbank e Berlin Hyp non hanno risposto a una richiesta di commento.

Ender di Robeco ha affermato che, sebbene le grandi banche europee non abbiano una "quantità massiccia" di esposizione al CRE, le valutazioni del mercato azionario segnalano una sofferenza significativa per le società immobiliari, con i nomi tedeschi in particolare che scambiano con sconti sostanziali rispetto alle loro attività valutate da terzi.

Le condizioni di finanziamento bancario più rigide rafforzano gli effetti dell'aumento dei tassi di interesse, rendendo più difficile il rifinanziamento nei prossimi anni, hanno detto gli analisti.

L'anno scorso, l'autorità di vigilanza bancaria della BCE ha riscontrato "carenze" nella maggior parte delle banche nel modo in cui valutano la capacità di rimborso dei potenziali mutuatari. Il CRE rappresenta fino al 30% dei prestiti non performanti delle banche europee, ha dichiarato.

Un'altra preoccupazione è rappresentata dai possibili riscatti dai fondi di investimento immobiliare, che rappresentano il 40% del mercato CRE della zona euro nel 2022, essendo raddoppiati nel corso di un decennio, secondo la BCE.

Ha avvertito che "la liquidazione forzata delle attività immobiliari per soddisfare i rimborsi degli investitori potrebbe portare a una pressione al ribasso sui prezzi del CRE".

Blackstone ha recentemente bloccato i prelievi dal suo fondo immobiliare a reddito da 70 miliardi di dollari dopo aver affrontato una raffica di richieste di riscatto. Anche i fondi immobiliari aperti in Gran Bretagna hanno lottato per soddisfare la forte domanda di riscatti.

"E' un po' circolare: se le banche riscontrano tensioni in altre parti dei loro bilanci e devono concentrarsi sulla conservazione del capitale per far fronte a tali perdite, questo potrebbe avere un impatto sulla loro capacità di rifinanziare i prestiti CRE esistenti, innescando una profezia che si autoavvera", ha dichiarato Hans Vrensen, responsabile della ricerca e della strategia della società di investimenti immobiliari AEW.

In Europa, l'esposizione al CRE per le banche più piccole, più a rischio di fuga dai depositi, è stimata a meno del 30% di tutti i prestiti, secondo Capital Economics. Una regolamentazione bancaria più rigida suggerisce anche che le banche europee hanno meno da temere.

"Le banche europee si trovano in una posizione molto migliore questa volta, con riserve più ampie contro le perdite potenziali; se si guarda ai coefficienti patrimoniali Tier 1, soprattutto in Paesi come l'Italia e la Spagna, sono aumentati enormemente", ha detto Massimo Bianchi, responsabile delle situazioni speciali immobiliari presso illimity Bank.

I fondi immobiliari globali non quotati, nel frattempo, dispongono di ben 811 miliardi di dollari in polvere secca per sostenere gli investimenti CRE quando i mercati si riprenderanno, secondo le stime di Savills. Circa 500 miliardi di dollari di questa cassaforte sono concentrati sugli asset europei.

Anche se il settore è in grado di resistere al dolore dell'aumento dei tassi, i rischi climatici pongono sfide a lungo termine.

"Da un lato, c'è una pressione sui finanziatori affinché concedano più prestiti ai progetti verdi", ha detto Jackie Bowie, managing partner di Chatham Financial. "Dall'altro, gli stessi proprietari immobiliari dovranno affrontare un aumento dei costi piuttosto significativo".

(1 dollaro = 10,3323 corone svedesi)

(1 dollaro = 0,9147 euro)