Pubblicizzato come un paradiso con tartarughe e spiagge di sabbia bianca, lo sviluppo Forest City di Country Garden nello Stato di Johor, vicino a Singapore, mira a ospitare 700.000 persone su 7.000 acri di quattro isole bonificate, una volta completato nel 2035.

Dopo sette anni, Country Garden ha investito 20 miliardi di ringgit (4,3 miliardi di dollari) nel progetto, ha dichiarato Forest City, molto lontano dal piano iniziale di 100 miliardi di dollari. Oggi, con lo sviluppo ancora in corso, ospita meno di 10.000 persone - circa l'1% del suo obiettivo.

Forest City è diventata emblematica dei rischi che Country Garden e alcuni dei suoi colleghi cinesi hanno assunto con il loro boom edilizio alimentato dal debito, non solo in patria ma anche nei mercati offshore.

Poiché sta lottando con un flusso di cassa debole e un muro di obblighi di rimborso, le prospettive di Country Garden di impiegare ulteriore capitale nel progetto sembrano sempre più difficili, dicono gli analisti. Inoltre, è improbabile che lo sviluppatore cinese veda presto un aumento delle entrate dal progetto.

Alla fine del mese scorso, Forest City ha dichiarato che il progetto sta procedendo come previsto, nonostante i problemi legati al "panorama politico e alle interferenze, alla stabilità economica e alla politica governativa".

"L'azienda è inoltre sempre pronta a rivedere e a rivalutare i piani di sviluppo di Forest City dopo il 2025, se vi è la necessità attuale di farlo", ha dichiarato, senza approfondire i suoi piani o il significato della data di revisione del 2025.

Forest City, una joint venture tra Country Garden e una società privata malese sostenuta dal Sultano di Johor e dal governo dello Stato, è stata afflitta da problemi che vanno da quelli ambientali a quelli normativi, sin dal suo inizio nel 2016.

Con l'aggravarsi dello stress finanziario di Country Garden, l'aiuto del Governo malese sarà cruciale per il successo dello sviluppo e l'azienda potrebbe dover coinvolgere investitori esterni per rilanciare il progetto, ha dichiarato Foo Gee Jen, Amministratore Delegato del Gruppo presso l'agenzia immobiliare e di consulenza CBRE-WTW.

"In futuro, credo che debbano parcellizzare il progetto e invitare partner JV per monetizzare alcune delle attività. In questo modo sarà possibile accelerare lo sviluppo di Forest City", ha detto.

L'ufficio del Primo Ministro malese Anwar Ibrahim non ha risposto alle domande che chiedevano un commento sui problemi finanziari dello sviluppatore.

VERITÀ SULLA CASA

Forest City ha dichiarato che circa 55.000 persone visitano la sua galleria di vendita ogni mese e che due hotel con 600 camere insieme, tra cui un golf resort a cinque stelle, "sono sempre al completo".

"Vedere per credere", ha detto Forest City in una risposta via e-mail.

Ciò che Reuters ha visto durante un recente viaggio è apparso molto diverso.

Strade vuote costeggiate da palme conducevano a un centro commerciale dove un karaoke, un museo di nidi d'uccello e un negozio di erbe medicinali erano tra i punti vendita chiusi.

Il centro commerciale di quattro piani aveva solo una dozzina di negozi aperti, con gli addetti alle pulizie che superavano i clienti. Uno degli hotel era in gran parte vuoto e il bar sul tetto che lo sovrastava è rimasto chiuso, anche se i suoi proprietari avevano detto a Reuters a febbraio che avrebbe aperto a marzo.

La galleria di vendita presentava un'enorme replica dello sviluppo, con molti blocchi residenziali contrassegnati da "sold out" o "fast selling". Ma nell'arco di un'ora solo poche famiglie hanno visitato l'ampio showroom.

Diversi agenti immobiliari hanno affermato che la domanda di unità è scarsa, in quanto i potenziali acquirenti sono preoccupati per il basso tasso di occupazione, le preoccupazioni ambientali e la mancanza di sviluppo economico.

"Le persone non vogliono acquistare in un isolato dove ci sono solo pochi residenti", ha detto un agente, che ha rifiutato di essere identificato a causa della sensibilità della questione.

Un altro agente ha detto che il suo cliente stava cercando di vendere un'unità dopo tre anni, perché non era soddisfatto del ritmo di sviluppo.

Forest City ha dichiarato che finora sono state completate 28.000 unità abitative, con oltre l'80% vendute ad acquirenti provenienti da almeno 30 Paesi.

OBIETTIVO DEGLI OBBLIGAZIONISTI

Country Garden ha meno progetti offshore rispetto ad alcuni dei suoi colleghi cinesi, e alcuni analisti si aspettano che Forest City sia un obiettivo per alcuni dei detentori delle sue obbligazioni in dollari, se lo sviluppatore non sarà in grado di far fronte ai suoi debiti.

"L'appezzamento di terreno in sé è prezioso", ha detto un obbligazionista di Country Garden con sede a Singapore, sottolineando le complicazioni di trattare con una joint-venture del governo locale.

Il mese scorso, la banca centrale della Malesia ha dichiarato che le banche locali avevano un'esposizione limitata a Country Garden, a causa delle preoccupazioni per il suo stress finanziario.

Anwar, il primo ministro della Malesia, ha designato Forest City come "zona finanziaria speciale" per attrarre investimenti, il che, secondo Forest City, aiuterebbe il suo marketing.

Anwar non ha detto perché il suo governo stia introducendo degli incentivi, ma gli analisti dicono che potrebbe essere a causa dei recenti problemi finanziari di Country Garden, della storia di pubblicità negativa del progetto e dell'eccesso di offerta di immobili a Johor, la più alta della Malesia.

Tuttavia, per alcuni residenti di Forest City, i prezzi più bassi rispetto a Singapore e il ritmo di vita tranquillo vanno bene.

"Se non fosse per i miei affari a casa, mi piacerebbe vivere qui in modo permanente. È così rilassante e i prezzi sono accessibili", ha detto a Reuters Yang Ming Han, cittadina cinese di 30 anni.

"Anche se i valori delle case non sono aumentati e non è un buon investimento rispetto alle proprietà a Singapore, vivere qui è davvero piacevole".

Loh Wee Loon, che ha investito in cinque aziende a Forest City, è fiducioso che la crisi del debito immobiliare cinese non creerà problemi.

"Non credo che i problemi in Cina siano un problema. Si tratta di una gestione diversa e sono fiducioso anche perché Forest City ha il sostegno del Sultano di Johor".

(1 dollaro = 4,6710 ringgit)

(1 dollaro = 1,3599 dollari di Singapore)