La vera sfida su questo fronte, tuttavia, potrebbe essere appena oltre l'orizzonte, quando una pipeline di nuovi appartamenti comincerà ad esaurirsi mentre lo stock di case unifamiliari rimarrà basso, una ricetta per una futura pressione sui prezzi in una categoria che rappresenta circa un terzo dell'Indice dei prezzi al consumo.
Sebbene il loro obiettivo di inflazione al 2% utilizzi un indice meno sensibile ai costi degli alloggi, i funzionari della Fed vedono ancora le dinamiche degli alloggi e degli affitti come una parte importante e irrisolta della loro battaglia per l'inflazione, che potrebbe evidenziare una delle tensioni intrinseche all'attuale politica di restrizione del credito.
I funzionari della Fed riconoscono la difficoltà di trovare un tasso che tenga sotto controllo la domanda complessiva senza soffocare l'offerta di nuove case e appartamenti, ma alcuni sostengono che i responsabili delle politiche si sono già appoggiati troppo all'economia.
"Si pensa di poter schioccare le dita e creare alloggi... La realtà è che non è così", ha detto Jay Lybik, direttore nazionale delle analisi multifamiliari per la società di dati immobiliari CoStar. Dopo un'ondata di costruzioni che ha incrementato l'offerta di appartamenti, i dati di CoStar indicano che il volume delle nuove unità sarà in forte calo all'inizio del prossimo anno, scendendo forse a 50.000 o 60.000 unità al mese, rispetto alle 100.000 stimate necessarie per tenere il passo con la domanda.
"Rischiamo una vera e propria accelerazione in termini di affitti, che peggiorerà la situazione nel 2025 e 2026", ha detto Lybik.
'PROBLEMI A LUNGO TERMINE'
Le preoccupazioni relative all'accessibilità degli alloggi si sono intensificate durante la pandemia, con i prezzi mediani delle case che sono balzati del 50% dall'inizio alla fine del 2022 - anche se da allora sono diminuiti - e la costruzione di appartamenti si è orientata verso unità di fascia alta. I membri del Congresso hanno chiesto alla Fed di tagliare i tassi sia per abbassare i costi dei mutui per i consumatori che per incoraggiare la costruzione; gli Stati stanno studiando misure di controllo degli affitti e programmi per aumentare l'offerta.
I problemi sono molto più grandi della Fed.
"Abbiamo problemi di lungo periodo con la disponibilità di alloggi", ha detto il presidente della Fed Jerome Powell in una conferenza stampa dopo la riunione di gennaio della banca centrale. "Non sono stati costruiti abbastanza alloggi", ha detto Powell, ma "non sono cose che abbiamo strumenti per affrontare".
I mercati immobiliari variano ampiamente in tutto il Paese, modellati dalle regole locali di zonizzazione, dalla politica e dai prezzi dei terreni. Tuttavia, i costi di finanziamento fortemente influenzati dalla Fed sono fondamentali per le decisioni di investimento che vengono prese oggi e che determineranno la futura offerta di alloggi.
Per gli scopi immediati della Fed, un'imminente "disinflazione" nei costi complessivi degli alloggi sembra quasi certa, dato che il balzo record dell'era pandemica negli affitti e nei prezzi delle case svanisce nel passato, ma è comunque essenziale per ottenere la fiducia necessaria nel calo dell'inflazione per iniziare a tagliare i tassi. Dopo i rapidi aumenti dei tassi iniziati nel marzo 2022, il tasso di riferimento è stato mantenuto al 5,25%-5,50% da luglio.
PRESSIONE INFLAZIONISTICA 'INCORPORATA
Sebbene l'inflazione sia scesa dai massimi di 40 anni, i recenti progressi sono stati "accidentati", riconoscono i funzionari della Fed, con l'inflazione dei beni rifugio in particolare che è rimasta più alta per un periodo più lungo del previsto.
Il balzo a sorpresa dell'IPC il mese scorso è stato in gran parte determinato dall'aumento dei costi degli alloggi del 6% su base annua, contro il 4% tipicamente registrato prima della pandemia, quando l'inflazione complessiva era vicina o inferiore all'obiettivo della Fed.
Le misure degli affitti assemblate in tempo reale per catturare i prezzi di mercato attuali, invece delle medie in lento movimento dei dati ufficiali, indicano che gli aumenti dei prezzi stanno rallentando. Ad esempio, un indice della società immobiliare online Zillow, osservato da vicino dai funzionari della Fed, è cresciuto ad un tasso annuo del 3,4% a gennaio.
"Sappiamo che sta arrivando", ha detto Arben Skivjani, vice capo economista della società di gestione immobiliare e di analisi RealPage, a proposito del calo dell'inflazione immobiliare in una recente presentazione della National Association for Business Economics. Dopo un aumento di quasi il 16% annuo all'inizio del 2022, gli affitti richiesti non sono praticamente aumentati dall'estate scorsa, secondo i dati di RealPage.
I vincoli dell'offerta, tuttavia, potrebbero rischiare un'inflazione secolarmente più rapida.
"Non abbiamo costruito abbastanza case, non abbiamo costruito abbastanza alloggi per almeno un decennio... C'è una carenza di un bene che tutti vogliono ancora", ha detto Mark Fleming, capo economista della banca First American, in occasione di una discussione NABE sull'inflazione immobiliare. "Cosa succederà al prezzo?... A lungo termine, c'è sicuramente una pressione inflazionistica incorporata".
PEZZO MANCANTE DEL PUZZLE
L'inflazione degli alloggi ha raggiunto un picco dell'8,32% annuo nel marzo 2023, il più rapido dall'inizio degli anni '80. Il prezzo mediano delle case è salito di quasi il 50% da 322.000 dollari nel secondo trimestre del 2020, quando è iniziata la pandemia, fino a un picco di 479.000 dollari alla fine del 2022, secondo i dati del Censimento, l'aumento più rapido dai primi anni '60.
Da allora, il prezzo mediano è tornato a 417.000 dollari, un effetto collaterale dei rialzi dei tassi della Fed che, ad un certo punto, hanno spinto il tasso di interesse medio su un mutuo per una casa a 30 anni a quasi l'8%, il più alto in un quarto di secolo.
Ma alcuni indici delle vendite di case più recenti mostrano prezzi di nuovo in aumento, lasciando i funzionari della Fed a caccia di dati sulle vendite di case e sull'edilizia per dimostrare che la domanda e l'offerta potrebbero muoversi verso un migliore equilibrio.
La nuova ricerca della Fed di Cleveland sul forte squilibrio tra domanda e offerta che ha alimentato l'apprezzamento dei prezzi delle case nell'era della pandemia è un esempio di questa attenzione.
Il Presidente della Fed di Chicago, Austan Goolsbee, ha definito l'edilizia abitativa un "pezzo di puzzle" mancante nella speranza della Fed di un'inflazione ampiamente ridotta, mentre il Presidente della Fed di Richmond, Thomas Barkin, ha fatto dell'analisi dei modelli di costruzione nel suo distretto, confrontando le comunità in grado di tenere il passo nella costruzione di nuove case con quelle che sono limitate, un punto fermo dei suoi recenti discorsi.
Il capo economista di EY Gregory Daco ha detto che il percorso dell'inflazione a breve termine è chiaro. È diretta verso il basso e potrebbe, nei prossimi due mesi, contribuire in modo sostanziale alla riduzione dell'inflazione globale, un fatto che, secondo lui, è talmente chiaro da sentirsi "sempre più frustrato" per la riluttanza della Fed ad agire in merito.
Il prossimo anno, ha detto, sarà un'altra storia.
"L'inflazione degli affitti è rallentata in modo straordinario. Questo non è ancora apparso completamente" nei dati che la Fed osserva più da vicino, ha detto. "Se ci spostiamo in avanti di altri sei o 12 mesi... potrebbe effettivamente muoversi nella direzione opposta... È qui che entra in gioco la mancanza di offerta".
