Il calo dell'inflazione e le aspettative di un atterraggio morbido dell'economia stanno alimentando le speranze per le azioni immobiliari statunitensi nel 2024, anche se il settore continua a rimanere indietro rispetto al mercato più ampio.

I fondi di investimento immobiliare (REIT) sono stati tra i settori che hanno registrato le peggiori performance nell'ultimo anno, con i prezzi delle azioni appesantiti da fattori che vanno dai tassi di interesse elevati alla domanda tiepida di spazi per uffici in un'epoca di lavoro a distanza. Il settore immobiliare dello S&P 500 è sceso del 3,4% nel 2023, mentre l'ampio indice S&P 500 è salito di oltre il 24% l'anno scorso e ha raggiunto un massimo storico venerdì.

La sofferenza del settore immobiliare è proseguita nel 2024, con una flessione del 3,4% a gennaio, a fronte di un guadagno dell'1,4% per l'S&P 500. Tuttavia, alcuni investitori sono sempre più fiduciosi che la tendenza si invertirà, soprattutto se la Fed taglierà i tassi in modo così aggressivo come molti investitori si aspettano. I REIT beneficiano di tassi più bassi che riducono il costo del capitale e alimentano la crescita dei ricavi.

"I REIT sono stati schiacciati dal ciclo di rialzo dei tassi più rapido degli ultimi 40 anni e si muoveranno in linea con le aspettative di taglio dei tassi", ha dichiarato Justin McAuliffe, analista di ricerca presso Gabelli Funds, che rimane rialzista su REIT come American Tower .

Gli investitori sono tornati nel settore. I gestori di fondi globali hanno aumentato la loro esposizione ai REIT di 15 punti percentuali a dicembre, spingendo le allocazioni ai massimi di 12 mesi, secondo l'ultimo sondaggio di BofA Global Research.

Allo stesso tempo, lo Schwab U.S. REIT ETF - il più grande fondo negoziato in borsa incentrato sui REIT degli Stati Uniti - ha registrato circa 35 milioni di dollari di afflussi netti nell'ultima settimana, il più grande da ottobre, secondo i dati della società di analisi VettiFi.

Storicamente, la fine di un ciclo di rialzi della Fed ha favorito i REIT. Dal 1995, i REIT pubblici hanno guadagnato il 20,1% nell'anno successivo all'ultimo aumento dei tassi di un ciclo, secondo i dati di CenterSquare Investment Management. L'S&P 500, invece, ha guadagnato in media il 10% nei 12 mesi successivi all'ultimo rialzo della Fed di un ciclo dal 1980, secondo i dati di Putnam Investments.

"Se le banche centrali sono davvero diventate più dovish, il setup per i REIT è favorevole", ha scritto CenterSquare nel suo outlook per il 2024.

Naturalmente, la sensibilità del settore alle aspettative sui tassi d'interesse può essere duplice: mentre i titoli immobiliari hanno registrato un'impennata insieme al resto del mercato nel 2023, grazie alle aspettative che la Fed si sarebbe orientata verso un taglio dei tassi quest'anno, questo mese sono stati colpiti da alcuni investitori che hanno ricalibrato le scommesse sul grado di aggressività della Fed.

Jeff Doerfler, direttore della gestione degli investimenti presso la Huntington Private Bank, ha detto che i cali rendono alcuni titoli del settore, come il proprietario di magazzini Prologis, più interessanti nel lungo termine.

"Siamo all'inizio di un ciclo in cui il minor costo del capitale favorirà la crescita dei ricavi e si assisterà ad una quantità crescente di M&A", ha detto Doerfler, che nel complesso sovrappesa i REIT.

Un assaggio dell'attività di fusione e acquisizione è arrivato venerdì, quando la società di gestione degli investimenti Blackstone ha annunciato di aver acquisito la società immobiliare canadese Tricon Residential per 3,5 miliardi di dollari, un premio di circa il 30% rispetto al suo ultimo prezzo di chiusura.

La prossima settimana gli investitori riceveranno letture sul ritmo dell'inflazione e dell'economia con i dati PMI manifatturieri rilasciati giovedì e i dati sulle spese per i consumi personali rilasciati venerdì, oltre ai guadagni di 3M, United Airlines e Abbott Laboratories.

Molti REIT non riportano gli utili fino alla fine del trimestre, con la società Simon Property Group, focalizzata sulla vendita al dettaglio, che presenterà i suoi risultati trimestrali il 5 febbraio e American Tower il 21 febbraio. Prologis ha mancato le stime degli analisti quando ha riportato i risultati il 17 gennaio e ha citato la debolezza della domanda di trasporto.

Naturalmente, rimangono molti ostacoli per il settore, primo fra tutti un'offerta eccessiva di spazi per uffici che difficilmente verrà assorbita a breve.

Il passaggio a politiche di lavoro ibride probabilmente cancellerà 800 miliardi di dollari dal valore degli edifici adibiti ad uffici nelle principali città del mondo entro il 2030, come ha affermato la società di consulenza McKinsey a luglio.

Chris Miller, gestore di portafoglio presso Allspring Global Investments, rimane rialzista sul settore in generale, ma afferma che le azioni potrebbero dover scalare un muro di preoccupazione nel corso dell'anno.

Tuttavia, pensiamo che si assisterà a una stabilizzazione della volatilità dei tassi di interesse e questo ci dà ottimismo per il 2024", ha detto. (Servizio di David Randall; Redazione di Ira Iosebashvili David Gregorio)