Di seguito sono riportati i punti chiave relativi al settore, uno dei principali motori della crescita economica:

VENDITE E CLASSIFICA

Le vendite nazionali di case per superficie nei primi 11 mesi si sono ridotte del 23,3% rispetto all'anno precedente, mentre i prezzi delle case sono scesi dell'1,6%, secondo gli ultimi dati ufficiali.

Si prevede che le vendite scivoleranno in media dell'8% nel 2023, secondo otto economisti e analisti intervistati da Reuters.

Nonostante il brusco crollo del settore, gli operatori statali in genere non sono andati male come i loro colleghi privati, in quanto avevano più capitale per completare la costruzione e gli acquirenti di case avevano più fiducia in loro.

Secondo le stime di S&P Global, le vendite degli sviluppatori sostenuti dallo Stato sono calate del 25% nei primi 10 mesi, rispetto al 58% delle aziende private.

Mentre Country Garden è rimasto il leader nelle vendite nazionali per valore e l'unico sviluppatore privato nella top five, gli sviluppatori sostenuti dallo Stato hanno dominato il resto della classifica. Sunac China e Evergrande Group, pieni di debiti, sono scesi rispettivamente al n. 11 e al n. 34, rispetto al n. 3 e al n. 5 dello scorso anno, secondo il fornitore di informazioni immobiliari CRIC.

La tendenza è destinata a continuare nel 2023, con gli operatori statali che controlleranno ulteriormente il mercato immobiliare polarizzato, mentre molti sviluppatori privati faranno fatica a raccogliere capitali freschi, ha dichiarato.

CASE NON COMPLETATE E CASE INVENDUTE

A luglio, un numero crescente di proprietari di case in tutto il Paese ha minacciato di smettere di rimborsare i mutui ipotecari per protestare contro le case incompiute, aumentando le preoccupazioni per il crollo prolungato del mercato immobiliare cinese, il deterioramento dei libri di credito delle banche e il rischio di possibili disordini sociali.

Se tutti i progetti incompiuti finissero nel boicottaggio dei mutui, potrebbero essere in gioco oltre 40 miliardi di dollari di prestiti, pari al 6% dei mutui totali, ha dichiarato Natixis all'epoca.

Il raro atto di disobbedienza pubblica ha spinto le autorità cinesi a indagare rapidamente sulla supervisione dei fondi da parte degli sviluppatori e delle banche. Hanno istituito fondi di salvataggio e prestiti speciali e hanno allentato i conti di garanzia per gli sviluppatori, per garantire che le case fossero completate e consegnate.

Anche le case completate ma invendute sono un problema in Cina, con Rhodium Group che stima un inventario di 2,4 miliardi di chilometri quadrati, circa la dimensione del Lussemburgo.

L'inventario ombra - case non occupate che le persone hanno acquistato sulla base delle aspettative di prezzo - potrebbe essere ancora più grande, pari a 3,8 miliardi di chilometri quadrati, secondo Rhodium, circa il 13% dell'offerta abitativa totale.

Secondo il CRIC, molte delle 30 città principali hanno registrato un inventario più alto a novembre rispetto ad un anno prima, e città come Dalian e Chengzhou hanno richiesto oltre 50 mesi per liberare l'inventario.

Per quanto riguarda le città di primo livello, ci vorranno rispettivamente 19,4 e 26,4 mesi per Pechino e Guangzhou per liquidare le scorte, e 5,2 e 16 mesi per Shanghai e Shenzhen.

AZIONI E OBBLIGAZIONI

L'indice Hang Seng Mainland Properties di Hong Kong è crollato del 43% nel 2022, in ritardo rispetto al calo del 15% dell'indice Hang Seng di riferimento.

Per quanto riguarda i prezzi delle obbligazioni in dollari, molti erano già scambiati a livelli di sofferenza alla fine del 2021, dopo una serie di inadempienze di sviluppatori cinesi, ma sono scesi ulteriormente a cifre singole nel secondo trimestre, con l'aggravarsi della crisi.

I prezzi delle azioni e delle obbligazioni hanno recuperato gran parte del terreno da novembre, dopo che le autorità di regolamentazione hanno adottato misure per rafforzare la liquidità del settore, oltre ad altre misure di sostegno.

Il sentimento tra gli hedge fund e i fondi long-only onshore è diventato leggermente più positivo dopo il cambiamento di politica, ha detto JP Morgan in un rapporto di dicembre, mentre i long-only offshore erano ancora generalmente cauti.

DEBITO E RISTRUTTURAZIONE OFFSHORE

Il 2023 vedrà un alto muro di scadenze obbligazionarie offshore per un totale di 141 miliardi di dollari, dopo 120,7 miliardi di dollari nel 2022, secondo i dati di Refinitiv. La cifra rappresenta l'importo emesso e non riflette i rimborsi e le inadempienze.

La maggior parte degli sviluppatori privati si sta sottoponendo a una ristrutturazione del debito, mentre molti stanno affrontando anche istanze di liquidazione in mare aperto da parte dei loro creditori. Si prevedono altri default nel primo trimestre.

Tra questi, China Evergrande Group, lo sviluppatore più indebitato al mondo che è al centro di questa crisi del debito, punta ad ottenere l'approvazione dei creditori per le sue proposte di ristrutturazione del debito già a fine febbraio.

PRESTITI

I prestiti nazionali delle imprese immobiliari sono calati del 27% nei primi 11 mesi, mentre i fondi auto-raccolti, che includono cartolarizzazione di asset, fondi fiduciari e fondi di private equity, sono diminuiti del 17,5%.

I cali si sono verificati in seguito alle ripetute richieste delle autorità di regolamentazione alle banche di soddisfare la richiesta di capitale "ragionevole" degli sviluppatori.

Ora il mercato si aspetta che la liquidità degli sviluppatori migliori dopo una svolta politica e un "pacchetto di salvataggio" da parte di Pechino a novembre. Ma queste politiche avvantaggiano per lo più solo gli sviluppatori di qualità superiore e leader.

Pertanto, molti analisti si aspettano che la ripresa del settore immobiliare cinese sia lunga e accidentata.