ALSO HOLDING AG Le mosse mirano a garantire il completamento di un maggior numero di progetti incompiuti a livello cittadino, in un momento in cui le vendite di case sono in calo e il futuro dell'intero settore è incerto.
L'inasprimento sembra essere in contrasto con il piano del Governo centrale cinese, che ha assicurato il suo aiuto per stabilizzare un settore che è stato colpito da una crisi di liquidità che dura da anni e dal crollo della domanda.
"È come un dilemma del tipo "Comma 22"", ha detto Gary Ng, economista senior per l'Asia e il Pacifico di Natixis, aggiungendo che, sebbene i governi locali vogliano garantire che tutti i progetti abitativi possano essere consegnati, è difficile per gli sviluppatori farlo senza accesso alla liquidità.
Le limitazioni possono significare che gli sviluppatori privati, che sono stati colpiti più duramente dalla crisi del settore, avranno una minore efficienza nell'uso del capitale e possono implicare un maggiore rischio di credito per alcuni piccoli sviluppatori, ha detto Ng.
Gli sviluppatori cinesi sono autorizzati a vendere progetti residenziali prima del completamento, ma sono tenuti a depositare i fondi in conti vincolati. I governi locali permettono loro di ritirare una parte dei fondi, a seconda dell'avanzamento della costruzione.
Mentre le inadempienze si estendevano a tutto il settore immobiliare, l'anno scorso le autorità di regolamentazione hanno allentato alcune regole di deposito a garanzia nel tentativo di alleviare lo stress di liquidità per gli sviluppatori, consentendo loro di terminare i lavori di costruzione degli appartamenti.
Alcune amministrazioni comunali, tuttavia, hanno iniziato a limitare l'accesso degli sviluppatori ai fondi vincolati a partire dal secondo trimestre di quest'anno, in seguito al peggioramento delle prospettive del settore, con un trend di vendite in calo da aprile a causa della debolezza della domanda e del peggioramento delle prospettive economiche.
I dirigenti di tre sviluppatori cinesi hanno dichiarato di non essere in grado di ritirare i fondi anche dopo il completamento di alcuni progetti. "È un fenomeno generale ormai", ha detto uno di loro, la cui azienda non ha ancora fatto default su alcun debito.
Due di loro hanno detto che più dell'80% e del 90% del loro denaro contante, rispettivamente, è ora intrappolato nei conti vincolati, e i tentativi di prelevare fondi per scopi di costruzione sono stati ostacolati dalle autorità locali.
Rispetto al 30% circa prima che il settore fosse colpito dalla crisi del debito a metà del 2021, e al 60% circa nei primi giorni della crisi, secondo gli analisti.
I due dirigenti, che hanno rifiutato di essere nominati in quanto non autorizzati a parlare con i media, hanno detto di ritenere che l'accesso più ristretto sia il risultato delle autorità locali che vogliono assicurarsi che ci sia abbastanza capitale per completare la costruzione di case nelle città.
"Negli ultimi mesi è diventato di nuovo molto difficile per noi prelevare il denaro dai conti vincolati", ha detto un dirigente di uno degli sviluppatori che non ha rispettato i suoi obblighi di debito. "Alla fine dello scorso anno era stato più facile dopo l'alleggerimento del Governo".
Nel primo semestre di quest'anno, i fondi utilizzati dagli sviluppatori per lo sviluppo immobiliare hanno raggiunto quasi 7.000 miliardi di yuan (977 miliardi di dollari), e circa un terzo di questi proveniva da acconti e fondi di prevendita, secondo i dati dell'Ufficio Nazionale di Statistica.
Il Ministero dell'edilizia abitativa cinese non ha risposto alla richiesta di commento di Reuters sull'inasprimento dell'accesso degli sviluppatori ai fondi vincolati.
L'indice Hang Seng Mainland Properties ha invertito la direzione da un rialzo dello 0,7% per scendere fino allo 0,5% nella sessione pomeridiana dopo il rapporto Reuters, prima di chiudere in calo dello 0,1% mercoledì.
DOMANDA ABITATIVA VACILLANTE
Le nuove misure arrivano in un momento in cui la domanda di immobili è fiacca - le vendite di immobili in Cina tra maggio e giugno hanno registrato il maggior calo mensile di quest'anno, in base alle vendite per superficie, e anche gli investimenti in immobili sono crollati.
Una persona che lavora presso una banca statale in una città della provincia di Hunan, parlando in condizione di anonimato, ha detto che l'autorità locale per gli alloggi ha ordinato alla banca di implementare regole più severe per il ritiro dei fondi vincolati.
In base a queste regole, l'autorità ha chiesto alla banca di rendere disponibili i fondi fiduciari solo agli sviluppatori che hanno altre fonti di finanziamento per coprire i costi di costruzione, ha detto la persona.
L'autorità di regolamentazione degli alloggi di Hunan non ha risposto a una richiesta di commento.
Un altro sviluppatore ha detto che alcune banche stanno bloccando i fondi, in quanto ora valutano insieme i diversi progetti di un'azienda nelle varie città, in modo che i proventi della prevendita di un progetto possano essere utilizzati per coprire la costruzione di un altro progetto in un'altra città.
In città come Hefei e Xiamen, i governi locali gestiscono insieme i conti di un gruppo di sviluppatori, quindi le vendite di un progetto potrebbero essere utilizzate per coprire i costi di costruzione di un altro sviluppatore, hanno detto i dirigenti di altri due sviluppatori.
I governi di Hefei e Xiamen non hanno risposto alle richieste di commento. (1 dollaro = 7,1652 yuan cinesi) (Relazioni di Clare Jim a Hong Kong e di Ziyi Tang a Pechino; Redazione di Sumeet Chatterjee e Muralikumar Anantharaman)
