È difficile essere ottimisti sul settore immobiliare in un ambiente caratterizzato da tassi di interesse nettamente più elevati. Tuttavia, i poco amati titoli immobiliari in Europa hanno messo a segno un rally a sorpresa quest'estate, suggerendo che gli investitori contrari stanno iniziando a guardare oltre il peggio.

Due anni di forti ribassi hanno reso l'immobiliare europeo uno dei preferiti dai venditori allo scoperto, mentre le valutazioni del settore e il posizionamento degli investitori sono precipitati a livelli visti l'ultima volta durante la crisi finanziaria globale del 2008.

Un indicatore delle azioni immobiliari europee ha dimezzato il valore a circa 131 miliardi di dollari dal 2021, ma l'umore è cambiato a luglio, quando le aspettative sugli utili sono migliorate.

L'indice ha sovraperformato il mercato più ampio nel mese di luglio di ben 10 punti percentuali, prima di un agosto volatile, che ha spinto i venditori allo scoperto proprio quando sono aumentati gli afflussi in alcuni fondi negoziati in borsa focalizzati sul settore.

Gerry Fowler, responsabile della Strategia azionaria europea di UBS, ha affermato che i rendimenti obbligazionari in Europa sembrano essersi stabilizzati sulla base delle scommesse che la Banca Centrale Europea aumenterà i tassi d'interesse solo un'altra volta a settembre, e questo sta iniziando ad allentare la pressione sulle società immobiliari, incoraggiando al contempo un maggiore interesse da parte degli investitori.

"Le cose non vanno bene per le società immobiliari ed è per questo che vengono scambiate con uno sconto enorme. Ci aspettiamo che tornino immediatamente alla massima valutazione? Probabilmente no. Ma dal punto di vista della direzione di marcia, le cose hanno iniziato a girare l'angolo", ha detto. "Nell'ultimo mese o due stiamo iniziando a percepire la capacità delle aziende di concentrarsi nuovamente sulla crescita degli utili".

I dati di Refinitiv mostrano che le revisioni degli utili sono diventate positive nel mese di luglio, dopo 15 mesi di declassamenti. Gli utili sono ora visti in aumento dell'1,4% nel 2024, contro le precedenti aspettative di un leggero calo.

Tuttavia, Zsolt Kohalmi, co-CEO di Pictet Alternative Advisors a Londra, ha affermato che i tassi di interesse in Europa dovrebbero scendere di circa 150 punti base per far ripartire il mercato, che è in difficoltà a causa di un "completo stallo" nelle transazioni, perché acquirenti e venditori non riescono a trovare un accordo sul prezzo.

"Alcune persone quest'estate stanno scommettendo che sarà tutto rose e fiori. L'inflazione scenderà, i tassi di interesse scenderanno e alcuni dei problemi strutturali del settore immobiliare saranno risolti", ha detto.

"È uno scenario. Ma non so quanto sia probabile... Penso che ci vorrà più tempo e che potremmo avere un altro minimo prima di avere dei rialzi", ha detto.

Le azioni in prestito, una proxy dell'interesse allo scoperto, tra le società di gestione e sviluppo immobiliare quotate in Europa sono diminuite di quasi un terzo dal picco di maggio, scendendo sotto l'1,7% della loro capitalizzazione di mercato, secondo S&P Global Market Intelligence.

Nel frattempo, l'ETF immobiliare europeo iShares di BlackRock ha registrato un'impennata del 10% negli afflussi dalla fine di febbraio, secondo i dati riportati sul suo sito web.

La maggior parte degli investitori continua a stare alla larga. Il sondaggio di Bank of America sui gestori di fondi (FMS) di agosto ha mostrato che gli investitori hanno capitolato e il posizionamento è sceso ai livelli del 2008, ma l'acquisto di REIT (real estate investment trusts) è stato il principale trade contrarian.

L'immobiliare in Europa è più economico del 30% rispetto alla sua valutazione media di 20 anni del prezzo al libro e presenta uno sconto del 49% rispetto al mercato, il maggiore degli ultimi quindici anni, secondo i dati di Refinitiv.

Un rapporto di luglio dell'unità di corporate e investment banking di Natixis ha suggerito che le transazioni immobiliari commerciali europee sono calate del 60% rispetto all'anno precedente nel primo trimestre.

Natixis sta modellando un calo dei valori immobiliari e vede il rischio di declassamento del rating per sei dei 22 REIT, il che potrebbe aumentare le difficoltà nel garantire il finanziamento del debito, ha dichiarato.

Le banche sono sempre più attente al deterioramento della qualità dei loro prestiti alle imprese immobiliari, con rapporti chiave, tra cui il rapporto prestito/valore, che sono sotto pressione, aumentando le prospettive di violazione dei patti che potrebbero costringere i mutuatari a integrare il capitale o addirittura a vendere le attività.

Societe Generale, che ha un'esposizione al settore immobiliare pari a zero da oltre un anno, considera il rimbalzo estivo come una falsa partenza e ritiene che non vi sia una chiara direzione negli utili del settore.

"Non ci piace raccogliere centesimi in un mercato a bassa liquidità. Potrebbero emergere delle opportunità... ma questo non dipinge un grande quadro per il settore", ha dichiarato Charles de Boissezon, responsabile della strategia azionaria della banca francese.

I rischi per il settore immobiliare includono un'altra ondata di inflazione. Kohalmi di Pictet ha anche detto che la "più grande incognita" è il contagio dal prossimo ciclo di rifinanziamenti, soprattutto nel mercato altamente sovraffollato degli edifici per uffici negli Stati Uniti: "Poiché le banche senior non vogliono rifinanziare, nessuno sa come andrà a finire".

Per Fowler di UBS, tuttavia, i titoli immobiliari europei hanno spazio per continuare a sovraperformare fino a fine anno: "Le idee migliori si hanno quando non si riesce a giustificare completamente un caso rialzista... Quando si sa con certezza che le cose vanno meglio, probabilmente è già troppo tardi".