Da quasi nulla cinque anni fa, il mercato immobiliare residenziale istituzionale è cresciuto al punto che gli investitori affermano che l'edilizia abitativa sta iniziando a sfidare gli edifici adibiti a uffici come obiettivo per i loro contanti.

"Ci sono molte grandi città nella regione dell'Europa centrale con dinamiche demografiche ed economiche positive e un mercato immobiliare insufficiente", ha detto a Reuters Stanislav Kubacek, responsabile degli investimenti per l'Europa orientale presso la società svedese Heimstaden.

"Questi sono buoni ingredienti per gli investimenti in affitti residenziali".

Gli investimenti nel settore, principalmente in Polonia e nella Repubblica Ceca, sono balzati del 38% a 130 milioni di euro (138 milioni di dollari) nella prima metà del 2022, secondo un rapporto di CMS e CBRE.

E i rendimenti più elevati e l'opportunità di crescita stanno stimolando nuovi progetti, dicono gli operatori del mercato.

La danese NREP è entrata nel mercato polacco nel 2021 e prevede di investire circa 500 milioni di euro nel settore residenziale e logistico nei prossimi tre anni, con progetti nelle principali città come Varsavia, Breslavia, Danzica e Cracovia.

"Gli investitori possono vedere una chiara opportunità di mercato, in quanto le generazioni più giovani stanno diventando più aperte all'affitto, seguendo la tendenza dei decenni passati in Europa occidentale, mentre l'offerta di immobili moderni in affitto è molto limitata", ha detto a Reuters Rune Kock, amministratore delegato della divisione immobiliare di NREP.

VECCHIO E SOVRAFFOLLATO

La Polonia, la maggiore economia della regione, si distingue per la crescita della popolazione in diverse grandi città e per la carenza stimata di 3 milioni di case, ma anche la Repubblica Ceca e potenzialmente l'Ungheria offrono opportunità.

Radim Bajar, partner del gruppo di investimento ceco Mint Investments, ha dichiarato che il suo fondo da 1,25 miliardi di corone ceche (54,81 milioni di dollari) sta esplorando progetti a Praga, Brno e Plzen, con l'obiettivo di aggiungere 300-500 appartamenti al suo portafoglio il prossimo anno.

"Al momento siamo sorpresi dalla velocità del cambiamento e da come sta cambiando il mercato", ha detto a Reuters.

"Crediamo che nei prossimi 10 anni due terzi degli appartamenti costruiti in questo Paese saranno venduti a fondi come il nostro e solo un terzo sarà venduto a proprietari di case".

Secondo i dati Eurostat, la Polonia ha un tasso di sovraffollamento - dove le case non hanno abbastanza stanze per il numero di persone che compongono il nucleo familiare - di quasi il 37%, rispetto alla media dell'Unione Europea del 17,5%.

Gran parte del patrimonio abitativo è costituito da appartamenti dell'era comunista, spesso prefabbricati, che hanno bisogno di essere modernizzati. Questo è un vantaggio per gli sviluppatori, che possono rivolgersi ad un bacino crescente di lavoratori espatriati con servizi come internet ad alta velocità, palestre e contratti di locazione in inglese.

"C'è un enorme divario in termini di qualità, stabilità e prevedibilità dei contratti di locazione tra i proprietari privati e gli operatori istituzionali", ha dichiarato a Reuters Marek Obuchowicz, partner di Griffin Capital Partners. "Questo rende un punto di ingresso interessante per gli operatori del PRS (settore degli affitti privati)".

** Per un grafico interattivo:

GRAFICO: Rendimenti del settore degli affitti privati (PRS) nelle città europee (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

PREZZATO FUORI

La tradizionale preferenza della regione per la proprietà piuttosto che per l'affitto è stata messa in discussione dall'enorme aumento dei prezzi delle case dopo la crisi finanziaria del 2008, alimentata dalla crescita economica e da un decennio di tassi ipotecari bassi.

"Seguiremo la nostra strategia di investimento nelle principali città polacche", ha dichiarato a Reuters Anna Dafna, Amministratore Delegato di G City Europe (precedentemente nota come Atrium European Real Estate) per il settore residenziale in affitto. Ha detto che l'azienda prevede di lanciare un progetto per la costruzione di 500 unità a Varsavia nel primo trimestre del 2023.

I rendimenti attuali degli immobili residenziali sono da 100 a 200 punti base superiori a quelli dell'Europa occidentale, come mostrano i dati di Cushman & Wakefield, con Varsavia al 5% e Praga al 4,10% rispetto al 2,70% di Berlino, al 3% di Amsterdam e al 3,25% di Londra.

Il cambiamento demografico è un altro fattore. L'immigrazione in Polonia, sia prima che dopo la guerra in Ucraina, ha aggravato la carenza di alloggi, così come il boom dei servizi alle imprese che attraggono lavoratori stranieri che richiedono appartamenti di qualità superiore, ha aggiunto Wysokinska-Kuzdra, senior partner di Collier's a Varsavia.

"Molti investitori istituzionali stanno cercando di ottenere il vantaggio della prima mossa e si stanno muovendo", ha detto Wysokinska-Kuzdra a Reuters.

Il forte aumento dei tassi d'interesse in tutta la regione nell'ultimo anno ha allontanato alcuni potenziali acquirenti di case. I costi di costruzione per gli sviluppatori sono in aumento. Anche la guerra in Ucraina ha creato incertezza, tanto che alcuni investitori si concentrano solo sulla conclusione dei progetti in corso.

Ma gli investitori e gli analisti affermano che si tratta di problemi che non faranno deragliare un mercato destinato a triplicare entro il 2028, con oltre 63.000 appartamenti in Polonia, secondo un recente rapporto di PwC.

La tedesca TAG Immobilien AG ha dichiarato nel suo rapporto del terzo trimestre che intende accelerare la costruzione di partecipazioni residenziali in Polonia, mentre Flatco Kft, con sede a Budapest, sta cercando potenziali acquisizioni a Budapest.

"La domanda c'è", ha dichiarato a Reuters Marta Jacoby, amministratore delegato di Flatco Kft.

(1 dollaro = 0,9406 euro)

(1 dollaro = 22,8040 corone ceche)