Gli operatori alberghieri indipendenti e le gigantesche catene globali si legano sempre più spesso in accordi di franchising, dato che i tassi di interesse elevati hanno colpito l'industria dell'ospitalità, rallentando la costruzione di nuovi hotel.

Per le grandi catene, i nuovi accordi di franchising derivanti dalle conversioni rendono felici gli investitori grazie all'apertura di nuovi hotel nel breve termine. Nel frattempo, gli hotel indipendenti e senza marchio amano passare ai contratti di franchising, perché ciò consente loro un maggiore accesso alle prenotazioni potenziali e un finanziamento più conveniente da parte dei finanziatori.

"Storicamente, le conversioni globali sono state dal 10% al 20% delle camere che entrano nel sistema, oggi sono probabilmente più vicine al 40%", ha detto Patrick Scholes, analista azionario di Truist.

Per Marriott International, azienda statunitense, le conversioni nel 2023 rappresenteranno il 40% delle sottoscrizioni organiche di camere, il doppio rispetto al 20% dell'anno precedente. La metà delle aperture di hotel dell'azienda francese Accor lo scorso anno è avvenuta attraverso conversioni. Questo corrisponde alle tendenze del settore.

"In un clima in cui i mercati del debito per le nuove costruzioni sono un po' ristretti, l'importanza delle conversioni è elevata", ha detto Anthony Capuano, CEO di Marriotts, in occasione di una conferenza stampa all'inizio di quest'anno.

Gli operatori alberghieri hanno beneficiato dell'aumento dei "viaggi di rivincita", in seguito alla scomparsa della pandemia. Tuttavia, la ripresa economica ha portato anche un aumento dei tassi di interesse, rendendo la vita più difficile agli operatori più piccoli che si affidano al prestito di capitale per finanziare le loro attività.

Circa 1.980 hotel apriranno nel 2023, in calo rispetto ai 2.730 del 2019, secondo la società di intelligence sullo sviluppo alberghiero Lodging Econometrics.

"L'accesso al finanziamento alberghiero, soprattutto in Sud America, è attualmente limitato, poiché molti hotel hanno avuto difficoltà a far fronte ai debiti durante la pandemia", ha dichiarato Fernanda L'Hopital, direttore di consulenza e valutazione per il Sud America della società di consulenza alberghiera HVS.

Un hotel di marca può essere più interessante per i proprietari che rifinanziano i prestiti o che devono affrontare un "muro di scadenze" che sono state posticipate, ha detto Robin Farley, analista azionario di UBS.

Circa 217 miliardi di dollari di prestiti alberghieri sono destinati a scadere a livello globale entro il 2025, ha dichiarato Zach Demuth, responsabile globale di JLL per la ricerca sugli hotel e l'ospitalità.

È probabile che questi prestiti vengano rifinanziati a tassi d'interesse più elevati. Negli Stati Uniti, i tassi di interesse per i nuovi hotel di marca sono compresi tra il 6,75% e l'8,25%, rispetto al 5-6% prima della pandemia, ha dichiarato Shivan Perera, vicepresidente senior dei debiti e delle partecipazioni presso il finanziatore immobiliare Avana Capital. Gli operatori senza marchio hanno generalmente tassi leggermente più alti, tra il 7% e il 9%.

Gli hotel affiliati a un marchio presentano un rischio di flusso di cassa inferiore rispetto agli hotel indipendenti, secondo uno studio della Cornell University del 2022 basato su 4.000 hotel in 20 anni.

"I buoni marchi, il loro programma di fidelizzazione, il loro sistema di prenotazione, in genere aiutano una proprietà a ottenere risultati migliori e quindi un finanziatore spesso lo richiede come requisito", ha detto Farley di UBS.

In Europa, i tassi di interesse immobiliari si aggirano intorno al 6% e all'8%, rispetto al 2,5%-3% di prima della pandemia, ha dichiarato Tim Barbrook, responsabile della consulenza sul debito di HVS Londra. Per gli hotel di marca, i tassi sono inferiori di circa lo 0,25%.

"Alcune persone hanno avuto 13 anni di denaro a bassissimo costo", ha detto Barbrook. "Stanno uscendo da prestiti a tasso fisso per entrare in questo ambiente di tassi molto più alti. Molti dei nostri clienti vorrebbero poter semplicemente estendere le strutture che hanno già".

I grandi operatori hanno lanciato marchi "morbidi" e di conversione che mirano a conquistare gli indipendenti. Questi marchi contribuiscono ad aumentare la crescita netta delle unità, secondo gli analisti.

I ricavi da franchising e licenze di Hilton sono aumentati del 14,6% rispetto all'anno precedente nel 2023 e del 38,5% nel 2022, mentre quelli di Marriott sono aumentati del 13% nel 2023 e del 40% nel 2022.

"Ogni paio di 100 o 1.000 camere in più contano perché c'è una commissione di franchising associata", ha detto Jan Freitag, direttore dell'ospitalità statunitense presso la società di analisi CoStar.

Uno di questi marchi è la catena "Spark" di Hilton, annunciata nel gennaio 2023. Per gli operatori più piccoli, una conversione consente loro di accedere agli ospiti che si affidano esclusivamente ai programmi fedeltà delle catene per prenotare le camere.

"Non avremmo mai fatto [la conversione] se non avessimo potuto farlo con Hilton", ha detto Lou Carrier, amministratore delegato di Distinctive Hospitality Group, una società di sviluppo che ha aperto il primo Spark Hotel nel Connecticut. "Nei primi due mesi, oltre il 45% degli ospiti di quell'hotel erano membri di Hilton Honors. Per me è stato notevole".