Le società di investimento che hanno presentato un'offerta di acquisizione da 5,8 miliardi di dollari per Macy's Inc. difficilmente riusciranno a concludere un accordo, ma potrebbero avere successo nel convincere l'operatore dei grandi magazzini statunitensi a sbloccare un valore maggiore, affermano banchieri d'investimento e analisti.

Le azioni di Macy's sono salite del 19,4% a 20,77 dollari lunedì, alla notizia che Arkhouse Management e Brigade Capital hanno offerto 21 dollari per azione in contanti per la casa madre dei negozi Macy's, Bloomingdale's e Bluemercury.

È improbabile che Macy's, che non ha commentato l'offerta, concluda un accordo vicino a questo prezzo, dato che le sue azioni erano scambiate a 25 dollari a febbraio e l'offerta sottovaluta l'azienda con sede a New York sulla base della maggior parte delle metriche di valutazione, secondo gli analisti e i banchieri. Valuta Macy's a 7,2 volte il prezzo per gli utili, al di sotto della sua media decennale di 9,1 volte.

Come altri grandi magazzini tradizionali, Macy's ha lottato per competere con i concorrenti più giovani e online, che hanno un'impronta molto più piccola nei negozi.

Tuttavia, le società di investimento hanno sottolineato quanto Macy's sia sottovalutata rispetto al suo patrimonio immobiliare, che secondo gli analisti ha un valore compreso tra 7,5 e 11,6 miliardi di dollari. Secondo gli analisti e i banchieri, questo potrebbe spingere Macy's a prendere in considerazione altre dismissioni di proprietà o ad accettare un'offerta più alta.

"Macy's è ancora un partner prezioso per molti marchi di abbigliamento, accessori, casa e bellezza. Tenendo conto di eventuali dismissioni immobiliari, gli acquirenti hanno l'opportunità di comprare un'attività in difficoltà ma ancora redditizia ad un prezzo molto basso", ha detto David Swartz, analista di Morningstar.

Un portavoce di Macy's non ha voluto commentare.

Sebbene Macy's affitti o prenda in leasing molte delle sue sedi, alla fine di gennaio possedeva 316 dei suoi 722 negozi totali, secondo il suo ultimo rapporto annuale.

Gli analisti di JPMorgan stimano il valore del portafoglio immobiliare a circa 8,5 miliardi di dollari, con la proprietà ammiraglia di Macy's a Herald Square che da sola vale circa 3 miliardi di dollari. Macy's ha attualmente un valore di mercato di 5,7 miliardi di dollari e un debito di 3,16 miliardi di dollari.

Una fonte vicina ad Arkhouse e Brigade ha detto che potrebbero aumentare la loro offerta se Macy's accettasse di aprire i suoi libri contabili. Le aziende hanno rifiutato di commentare.

Non è la prima volta che Macy's è sottoposta alle pressioni degli investitori per incassare il suo patrimonio immobiliare. Nel 2015 ha respinto le richieste del fondo hedge attivista Starboard Value di vendere più proprietà, sostenendo che il passaggio da proprietario a locatario era un'altra forma di debito. Macy's ha anche respinto le richieste del fondo hedge attivista Jana Partners due anni fa di scorporare le sue operazioni di e-commerce.

Il retailer si trova nel mezzo di una transizione di leadership, con Tony Spring, che gestisce Bloomingdale's, destinato a sostituire Jeff Gennette come amministratore delegato dell'intera azienda a febbraio.

Macy's ha puntato sulle iniziative che hanno contribuito al quasi raddoppio delle sue azioni negli ultimi tre mesi, tra cui l'adozione di marchi privati, il passaggio a negozi più piccoli, la crescita del suo mercato digitale e il rafforzamento di Bloomingdale's come marchio di lusso.

Tuttavia, l'azienda ha spazio per ridimensionare ulteriormente il suo portafoglio di proprietà grazie alla crescita del suo business online, e l'offerta di Arkhouse e Brigade aumenterà la pressione su di lei per farlo, hanno detto banchieri e analisti.

Gli analisti di TD Cowen hanno scritto in una nota di questa settimana che la liquidazione delle proprietà è un processo lungo.

"Al momento non è chiaro quanti negozi possano avere restrizioni di proprietà, che potrebbero proibire lo sviluppo della proprietà. La trasformazione e la monetizzazione dei beni immobiliari potrebbe richiedere molto tempo, data la variabilità del portafoglio e gli accordi unici nella maggior parte delle sedi", hanno scritto gli analisti di TD Cowen.

LEZIONI DA SEARS

I banchieri d'investimento indicano il caso di Sears come un esempio di cautela. Il proprietario dell'operatore di grandi magazzini, Edward Lampert, ha venduto più di 200 negozi Sears nel 2015 a un fondo di investimento immobiliare, da cui ha poi riaffittato i negozi. La pressione finanziaria dovuta al pagamento dell'affitto ha contribuito a far dichiarare a Sears la bancarotta nel 2018.

È possibile che l'offerta di acquisizione faccia emergere altri offerenti. Questo è ciò che è accaduto quando Arkhouse ha condotto un'offerta da 2,4 miliardi di dollari due anni fa per il fondo di investimento immobiliare Columbia Property Trust. Anche se la sua offerta è stata respinta, Pimco ha successivamente acquisito Columbia Property per 3,9 miliardi di dollari.

I banchieri hanno detto, tuttavia, che Macy's potrebbe faticare ad attirare un'offerta forte in un momento in cui i tassi d'interesse elevati e i problemi degli immobili commerciali rendono difficile il finanziamento delle acquisizioni per i rivenditori.

I colleghi Nordstrom Inc e Kohl's Corp hanno entrambi cercato di diventare privati negli ultimi cinque anni, ma non sono riusciti a concludere accordi che ritenevano approvati dai loro azionisti. (Servizio di Abigail Summerville a New York; Redazione di Greg Roumeliotis e Christopher Cushing)