I problemi affrontati dal titano del co-working WeWork stanno oscurando le prospettive dei più grandi hub commerciali del mondo, dove l'aumento dei posti vacanti negli uffici sta già mettendo sotto pressione gli investitori destinati a rifinanziare i mutui di grande importo il prossimo anno.

I media hanno riferito mercoledì che il fornitore di spazi di lavoro flessibili quotato in borsa a New York - una volta valutato privatamente 47 miliardi di dollari - stava valutando una richiesta di bancarotta per la prossima settimana.

Sostenuta dalla giapponese SoftBank, WeWork mirava a rivoluzionare il mercato degli uffici prendendo in affitto lunghi contratti di locazione su grandi proprietà e affittando lo spazio a molteplici aziende più piccole con accordi più flessibili e più brevi.

Ma come altri locatori, dopo la pandemia ha faticato a convincere alcuni clienti a sostituire il lavoro da casa con l'ufficio nelle sue oltre 650 sedi in tutto il mondo - una tendenza che ha scosso la fiducia nel settore.

Si prevede che i posti vacanti negli uffici a livello globale aumenteranno, danneggiando le prospettive di affitto in città come New York e Londra, hanno detto otto dirigenti del settore, investitori, finanziatori e analisti.

Alcuni investitori immobiliari con leva finanziaria potrebbero faticare a guadagnare un reddito da locazione sufficiente per servire i costi del debito in aumento, hanno detto.

"La perdita di un inquilino, soprattutto in un periodo di locazione relativamente lenta, avrà un impatto negativo sui flussi di cassa e sui valori degli edifici per uffici", ha dichiarato Jeffrey Havsy, Commercial Real Estate Industry Practice Lead di Moody's Analytics.

"Questo si aggiungerà al sentimento negativo del mercato e renderà più difficile il finanziamento, soprattutto per quegli edifici che devono rifinanziarsi nei prossimi 12-18 mesi", ha aggiunto.

Un portavoce di WeWork ha dichiarato a Reuters che l'azienda sta trattando con i proprietari per risolvere "i termini di locazione ad alto costo e poco flessibili" e si sta sforzando di rimanere nella maggior parte delle sue sedi e dei suoi mercati.

Il numero e il volume dei prestiti immobiliari da rifinanziare nel 2024 non è chiaro perché molti accordi vengono conclusi privatamente tra mutuatario e finanziatore, ha dichiarato a Reuters Ed Daubeney, co-head, debt and structured finance, EMEA, presso la società di servizi immobiliari Jones Lang LaSalle.

Gli analisti stimano che il mercato globale dei prestiti immobiliari commerciali abbia una dimensione di circa 2.000 miliardi di dollari, suddivisi approssimativamente 50:50 tra banche e prestatori alternativi negli Stati Uniti e 85:15 in Europa.

Diversi esperti contattati da Reuters hanno previsto un anno di resa dei conti per gli investitori immobiliari e i prestatori nel 2024, con il tempo che si esaurisce per coloro che chiudono gli occhi su beni che violerebbero i termini chiave del prestito se rivalutati oggi.

Il valore di tutto il patrimonio immobiliare globale - residenziale, commerciale e agricolo - era di 379,7 trilioni di dollari nel 2022, ha dichiarato Savills in un rapporto di settembre, con un calo del 2,8% rispetto al 2021.

CROLLO DELLE TRANSAZIONI

I rifinanziamenti dei prestiti immobiliari sono già stati complicati da un crollo delle transazioni, che sono fondamentali per tracciare i cambiamenti nei valori degli asset.

Il rapporto Capital Trends di MSCI per l'Europa ha mostrato che i volumi del terzo trimestre sono scesi del 57% rispetto ai livelli del 2022 - il più basso dal 2010.

Inoltre, il divario tra ciò che gli investitori ritengono che gli asset valgano e ciò che i potenziali acquirenti sono disposti a pagare è tra il 20% e il 35% nei mercati principali degli uffici - "molto peggio rispetto all'apice della crisi finanziaria globale", ha affermato MSCI.

MSCI ha detto che i prezzi nei due maggiori mercati europei di uffici, Gran Bretagna e Germania, dovrebbero scendere di un altro 13%-15% per riportare la liquidità del mercato alla sua media di lungo periodo.

I finanziatori globali delle società di holding e di sviluppo immobiliare del Regno Unito, che hanno fornito valutazioni del rischio di credito al fornitore di dati Credit Benchmark nel mese di ottobre, hanno affermato che queste aziende hanno ora il 9% di probabilità in più di andare in default rispetto a quanto stimato 12 mesi fa.

I trust di investimento immobiliare industriale e per uffici (REIT) statunitensi sono stati considerati più propensi al default del 35,8%, rispetto alle previsioni di un anno fa.

LOCALIZZAZIONE

WeWork possiede 3,25 milioni di piedi quadrati di spazio nel centro di Londra, con un totale di affitti annuali di 192 milioni di sterline (234 milioni di dollari), ha dichiarato Jefferies in una nota di settembre. I suoi maggiori mercati statunitensi sono New York e la California, dove gestisce rispettivamente 49 e 42 siti, secondo il sito web di WeWork.

Fonti del settore hanno detto che alcune delle sue location più popolari potrebbero essere rilevate da rivali a tariffe di affitto simili, minimizzando i problemi di flusso di cassa per i proprietari.

Ma la domanda di spazi di lavoro flessibili in Gran Bretagna è ancora inferiore dell'11% rispetto ai livelli pre-pandemici, come ha dimostrato il rapporto 2023 State of the UK Flex Market di Instant Group, pubblicato a settembre.

Gli istituti di credito potrebbero considerare la debacle di WeWork come un monito, hanno detto le fonti, richiedendo potenzialmente ai mutuatari di iniettare più capitale nelle loro proprietà per ridurre il rapporto prestito/valore.

Ma tale richiesta potrebbe essere problematica se la quantità e la durata del reddito da locazione rimangono incerte.

I posti vacanti negli uffici londinesi sono saliti ai massimi da 30 anni, ha detto anche Jefferies a settembre, e la durata media dei contratti di locazione degli uffici centrali di Londra è scesa a sei anni dagli 11,6 anni di dieci anni fa, secondo BNP Paribas Real Estate.

La società immobiliare britannica Helical ha dichiarato di essere al lavoro sui "passi successivi" per lo spazio di una proprietà londinese affittata a WeWork, dopo aver recuperato l'affitto che non aveva pagato tramite un accordo di licenza a breve termine.

Gli uffici urbani sottooccupati non solo generano redditi da locazione inferiori al previsto per i proprietari, ma alcuni invecchiano rapidamente in un mondo sempre più sensibile al consumo di carbonio.

"Siamo a un punto di svolta enorme nel mercato degli investimenti immobiliari a livello globale", ha dichiarato Jose Pellicer, responsabile della strategia immobiliare di M&G Real Estate.

"Negli ultimi 20 anni, i rendimenti immobiliari sono stati superiori ai costi di finanziamento. Ma negli anni 2020 una percentuale molto maggiore del rendimento immobiliare dovrà provenire dalla crescita".

(1 dollaro = 0,9407 euro)

(1 dollaro = 0,8214 sterline) (Servizio di Sinead Cruise Redazione di Elisa Martinuzzi e Mark Potter)