La maggior parte dei prestiti multifamiliari sono effettuati da banche regionali, quindi quando la New York Community Bank ha registrato una perdita a sorpresa nel quarto trimestre, ha intensificato i timori sull'esposizione del settore agli immobili commerciali. Le proprietà multifamiliari con più di cinque unità sono una delle principali preoccupazioni, soprattutto perché la banca aveva registrato perdite sul suo portafoglio immobiliare.

L'esame delle banche regionali è aumentato dopo il crollo della Silicon Valley Bank, provocato dagli alti costi di prestito che hanno superato le entrate derivanti dai prestiti a basso tasso, in seguito agli aumenti aggressivi dei tassi della Federal Reserve dal marzo 2022. Molte banche hanno perdite non realizzate sui portafogli di titoli, compresa la carta garantita da ipoteca.

Una serie di banche regionali presenterà gli utili del primo trimestre a partire dal 16 aprile.

"Mi aspetto di vedere una maggiore accumulazione di riserve", ha detto Stephen Buschbom, direttore di ricerca della società di consulenza Trepp.

Buschbom ha detto che i prestiti per uffici rimangono i "maggiori punti dolenti" per le banche, ma si aspetta anche stress nel settore multifamiliare, in particolare nei prestiti per la costruzione.

I prestiti per uffici sono stati colpiti dal fatto che molti dipendenti lavorano ancora da casa dopo la pandemia, lasciando posti vacanti che rendono più difficile per i proprietari degli edifici rimborsare i mutui. Il settore multifamiliare è sotto pressione anche in città come New York e San Francisco che, poco prima della pandemia, hanno limitato fortemente gli aumenti degli affitti degli appartamenti regolamentati, grazie ai bassi tassi di interesse e all'inflazione record dell'epoca.

I prestiti CRE non performanti come percentuale dei portafogli delle banche statunitensi sono raddoppiati allo 0,81% entro la fine del 2023, rispetto allo 0,4% dell'anno precedente, secondo il Fondo Monetario Internazionale nel suo rapporto semestrale sulla stabilità finanziaria globale. Le banche hanno continuato a incrementare gli accantonamenti per i prestiti CRE inesigibili, ha osservato il FMI martedì.

Diversi analisti e investitori prevedono un aumento delle riserve. Morgan Stanley ha previsto un aumento di 10-20 punti base dei coefficienti di riserva CRE per le banche regionali quest'anno, ha dichiarato Manan Gosalia, analista della banca di Wall Street, in una nota di ricerca. Gli accantonamenti aggregati sono del 20% superiori al consenso, ha aggiunto.

Stephen Biggar di Argus Research è d'accordo, affermando che l'elevato numero di uffici vacanti ha ridotto i flussi di cassa e che la posizione della Fed di mantenere i tassi di interesse più alti più a lungo rende il finanziamento costoso.

Le partecipazioni al CRE sono significative in tutto il settore bancario statunitense, e comprendono il 13% dei bilanci delle grandi banche e il 44% per le banche regionali, secondo un rapporto di Ares Alternative Credit.

Riflettendo il sentimento degli investitori, l'indice delle banche regionali KBW è sceso del 13,5% ad oggi, rispetto all'aumento del 6,8% dell'indice bancario S&P.

S&P Global Ratings ha declassato l'outlook di cinque banche statunitensi a marzo, a causa dello stress nei mercati CRE, che potrebbe danneggiare la qualità degli asset e la performance.

Le banche citate, tra cui M&T Bank e Valley National Bancorp, hanno rifiutato di commentare.

"Il tasso di delinquenza CRE per le banche è più benigno rispetto al mercato dei titoli garantiti da ipoteca commerciale, ma si sta deteriorando", ha dichiarato a Reuters Stuart Plesser, managing director (presso l'agenzia di rating S&P Global Ratings), affermando di vedere un certo aumento delle riserve per le banche.

Il tasso di morosità delle banche regionali è dell'1,2% per i prestiti con scadenza a 30 giorni alla fine del quarto trimestre, secondo S&P Global, inferiore al 4% per i CMBS.

Buschbom, tuttavia, ha affermato che il livello di supporto dei potenziali acquirenti, compresi gli investitori di private equity, contribuirà a ridurre alcuni rischi di ribasso per le banche. I prestiti per uffici si stanno vendendo con sconti profondi, mentre le proprietà multifamiliari hanno sconti minori, hanno detto le fonti del settore.

"Numerose banche comunitarie e regionali stanno esplorando le loro opzioni e, di conseguenza, stiamo assistendo a un flusso di transazioni maggiore rispetto a quello registrato dalla crisi finanziaria globale", ha dichiarato David Aviram, co-fondatore della società di investimenti immobiliari Maverick Real Estate Partners.

Un banchiere di alto livello di Wall Street, che ha rifiutato di essere nominato per discutere di informazioni sensibili, ha detto che ci si aspetta che le banche scarichino i prestiti esistenti a prestatori privati e che questi prestatori creino nuovi prestiti.

Tra queste operazioni, l'anno scorso il prestatore regionale PacWest ha venduto prestiti edilizi con uno sconto di 200 milioni di dollari, come risulta da un documento normativo.

A dicembre Signature Bridge Bank, il cui predecessore Signature Bank è crollato nel 2023, ha venduto il 20% della sua partecipazione azionaria in un'impresa che deteneva un portafoglio di prestiti immobiliari da 16,8 miliardi di dollari a un consorzio guidato da Blackstone per 1,2 miliardi di dollari. Lo sconto sul portafoglio era di quasi il 30%, in base ai dati dell'annuncio di Blackstone.

"Vediamo le banche adottare un approccio più conservativo e prevediamo ulteriori svalutazioni nei prossimi trimestri", ha dichiarato Ran Eliasaf, fondatore e managing partner di Northwind Group, una società di private equity con oltre 3 miliardi di dollari di asset in gestione.

"C'è un calo dei valori molto più drammatico rispetto a quello stimato dal mercato nel 2023".

Gli analisti, tuttavia, non si aspettano turbolenze dall'esposizione del settore bancario agli immobili commerciali.

"Si tratta di un lento naufragio, non di un incidente ad alta velocità", ha detto Biggar di Argus Research.