L'industria immobiliare globale sta cercando di trovare motivi per essere ottimista nella morsa del più grande crollo in oltre un decennio, con sviluppatori e investitori che parlano della prospettiva di una ripresa, ma non ancora del tutto.

Tenutasi questa settimana a Cannes, sulla Costa Azzurra, la conferenza immobiliare MIPIM si svolge in un contesto di calo dei prezzi degli immobili commerciali (CRE) e di sviluppatori che si chiedono cosa fare degli uffici svuotati dalla pandemia.

Mentre si prevedeva l'arrivo di 20.000 investitori, sviluppatori e agenti, i delegati si sono riuniti intorno a modelli in miniatura di sviluppi pianificati e hanno incontrato i clienti su yacht comandati dall'azienda. Molti erano impegnati a discutere le conseguenze del mercato, altri a cercare di concludere accordi.

Molti dei maggiori investitori immobiliari - tra cui i giganti statunitensi LaSalle, Greystar, Hines e Federated Hermes, la francese AEW e la tedesca Patrizia - hanno dichiarato a Reuters di aver visto timidi segnali di ripresa dell'attività di compravendita.

Ma alcuni hanno anche espresso una nota di cautela.

"C'è molta aria calda che viene spinta attraverso la Croisette", ha detto Philip La Pierre, responsabile per l'Europa di LaSalle Investment Management, in occasione della conferenza, riferendosi alla strada sulla spiaggia di Cannes affollata di agenti immobiliari. "Quindi bisogna navigare con attenzione".

L'aumento dei costi di finanziamento e gli uffici vuoti si sono combinati per affliggere molti investimenti immobiliari, anche se settori come i centri dati e la logistica hanno resistito molto meglio.

I valori del capitale commerciale europeo sono scesi del 13,9% rispetto all'anno precedente nel quarto trimestre del 2023, il calo maggiore dalla crisi finanziaria globale del 2009, secondo i dati di MSCI Real Assets.

La Pierre di LaSalle ritiene che il 30% degli uffici europei sia "probabilmente obsoleto".

Anche i prezzi nelle città americane sono in forte calo, dato che i tassi di sfitto in città come San Francisco e Los Angeles sfiorano il 30%.

Piuttosto che realizzare le perdite, gli investitori si stanno tenendo in disparte.

Il volume delle transazioni immobiliari commerciali in Europa è crollato della metà nel 2023, a 166 miliardi di euro (181 miliardi di dollari), ed è stato l'anno peggiore per le vendite di uffici mai registrato, secondo MSCI, che raccoglie i dati dal 2007.

Nonostante ciò, alcuni investitori ritengono che un'inversione di tendenza sia vicina se le banche centrali inizieranno a tagliare i tassi di interesse, alleggerendo il peso del debito delle aziende.

"In generale, c'è un rinnovato senso di fiducia ed entusiasmo per l'anno a venire", ha detto James Seppala, responsabile del settore immobiliare in Europa per il più grande proprietario di immobili commerciali al mondo, Blackstone, prima dell'evento.

"Siamo stati attivi negli ultimi mesi e continueremo ad essere attivi", ha aggiunto.

INVENDIBILE

Un importante banco di prova del miglioramento del sentimento sarà il MIPIM stesso. Gli investitori e gli agenti immobiliari brindano agli affari in occasione del jamboree annuale sin dal 1990, ma l'anno scorso sono stati pochi quelli di cui parlare.

"Il peggio del mercato è ora invendibile", ha detto Jose Pellicer, responsabile della strategia di investimento dell'investitore M&G Real Estate.

L'Europa è stata meno afflitta da segni visibili di sofferenza immobiliare rispetto agli Stati Uniti e alla Cina, ma si sono verificate forti svendite per i prestatori esposti in Germania e Svezia.

Il Signa Group del magnate immobiliare austriaco Rene Benko - comproprietario del Chrysler Building di New York - è crollato a novembre, scuotendo ulteriormente la fiducia.

"C'è una grande crisi immobiliare in corso che è globale", ha detto Antoine Flamarion, co-fondatore degli investitori Tikehau Capital. "Potrebbe volerci un po' di tempo prima che si manifesti".

Le grandi banche sono rimaste relativamente indenni finora. Secondo Morgan Stanley, le grandi banche europee hanno tagliato i prestiti CRE.

Questo potrebbe mettere i finanziatori alternativi, che tendono ad avere una maggiore leva finanziaria, come i gestori patrimoniali e gli assicuratori, in condizione di subire maggiori perdite. Questi rappresentano già circa il 20-30% dei prestiti CRE in Europa, secondo la Bayes Business School.

UN'ULTERIORE CADUTA?

La possibilità che il crollo dei prezzi degli uffici si allarghi in una crisi più ampia dipenderà in parte dalla capacità delle banche e degli sviluppatori di evitare di cristallizzare le perdite fino a quando i costi di prestito non scenderanno, o la domanda non tornerà.

Alcuni istituti di credito stanno riadottando l'approccio "extend and pretend" (estendere e fingere) ai prestiti in sofferenza, una tattica popolare dopo la crisi finanziaria del 2007-09 per evitare di pignorare le proprietà.

"Si estende e si finge semplicemente perché, anche se si esegue il pignoramento, probabilmente non si potrebbe vendere l'attività nel mercato attuale", ha detto Mathew Crowther, amministratore delegato dell'investitore PGIM Real Estate, alla vigilia del MIPIM.

I prezzi degli immobili potrebbero essere più vicini a toccare il fondo in mercati come la Gran Bretagna, dove i prezzi si sono corretti più velocemente, ma si prevede un ulteriore calo in paesi come la Germania. Rob Wilkinson, CEO dell'investitore AEW con sede in Francia, prevede che i prezzi degli uffici tedeschi diminuiranno ancora del 10% nella prima metà di quest'anno.

"L'anno scorso è stato uno degli anni più difficili per la raccolta di capitali", ha dichiarato a Cannes Selena Ohlsson, direttore delle soluzioni per i clienti del settore immobiliare di Federated Hermes. Ma ha detto che l'interesse degli investitori sta tornando, in particolare dal Medio Oriente e dall'Asia Pacifica: "Ho un po' più di speranza rispetto all'anno scorso".

(1 dollaro = 0,9150 euro)