In una call di mercoledì, gli analisti di Fitch Ratings hanno evidenziato i rischi che corrono le banche che hanno sottoscritto prestiti dietro a complessi di appartamenti e altre proprietà multifamiliari.
I prestiti delle banche ai mutuatari multifamiliari sono cresciuti del 32% dal 2020 a 613 miliardi di dollari alla fine del 2023, secondo un rapporto di Fitch del 19 marzo.
Ma l'offerta ha iniziato a superare la domanda, creando una pressione al ribasso sugli affitti che i proprietari possono applicare, ha osservato Fitch durante la call di mercoledì. Questi proprietari devono anche affrontare l'aumento dei tassi di interesse e dei premi assicurativi, insieme alla diminuzione del valore degli appartamenti.
Questi fattori hanno pesato su diverse banche regionali con un'elevata esposizione alla classe di attività, e in particolare su quelle più esposte ai prestiti multifamiliari a canone calmierato, in cui i proprietari si trovano ad affrontare un tetto agli aumenti degli affitti per compensare l'aumento dei costi.
"Soprattutto nelle aree con affitti controllati più rigidi, la capacità di recuperare la differenza è limitata", ha detto Brian Thies, direttore senior di Fitch, durante la telefonata di mercoledì.
"Quindi direi che a questo punto può essere una preoccupazione per la performance dei prestiti".
Lo si è visto alla fine di febbraio, quando la banca regionale New York Community Bancorp ha registrato 2,7 miliardi di dollari di perdite e un accantonamento di 552 milioni di dollari per perdite su crediti nel quarto trimestre, anche su un prestito multifamiliare con affitto controllato a New York.
Fitch ha evidenziato 10 banche con la maggiore esposizione ai prestiti multifamiliari entro la fine dell'anno 2023. Flagstar Bank, che si è fusa con New York Community Bancorp nel 2022, è in cima alla lista con il 43,6% del suo portafoglio prestiti nel settore multifamiliare.
Altre banche con un'alta percentuale di prestiti multifamiliari includono First Foundation Bank, Dime Community Bank, Pacific Premier Bank e Apple Bank for Savings, secondo Fitch.
Queste e altre banche sono esposte ai mercati dei prestiti multifamiliari con controllo degli affitti in Stati con leggi severe sul controllo degli affitti, tra cui California, New York, New Jersey e Oregon.
Alla fine del 2023 c'erano 49 banche con almeno il 5% di prestiti multifamiliari in ritardo con i pagamenti, ha osservato l'agenzia di rating. La maggior parte di queste consisteva in banche regionali e comunitarie.
Le banche con maggiori limitazioni di capitale probabilmente cercheranno di vendere un maggior numero di questi prestiti - e in perdita, hanno osservato gli analisti di Fitch.
"Consideriamo la maggior parte delle banche statunitensi come ben conservate attualmente per i prestiti multifamiliari", ha detto Thies.
"Ma in genere si tratta di una questione di valore del collaterale e di quanto facilmente la banca possa disporne". (Servizio di Matt Tracy; redazione di Costas Pitas)