BERLINO (dpa-AFX) - Per anni gli affitti a Berlino hanno conosciuto una sola direzione: quella del rialzo. Ma negli ultimi mesi l'aumento ha subito una nuova accelerazione. Gli esperti immobiliari vedono già Berlino come la seconda città più cara della Germania in termini di affitti richiesti. Nel frattempo, i prezzi di acquisto rimangono alti nonostante la tendenza al ribasso del settore immobiliare, come dimostrano i nuovi dati. Scarsità di alloggi, forte immigrazione, affitti alle stelle: A Berlino i problemi del mercato immobiliare tedesco sono come sotto un vetro che brucia.

Lo dimostrano anche i dati pubblicati giovedì dall'Associazione delle banche tedesche per le obbligazioni fondiarie (vdp), che rappresenta i più importanti finanziatori immobiliari del Paese. Secondo questi dati, nel secondo trimestre gli affitti nella capitale sono aumentati di ben il 9,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente - l'incremento maggiore tra le sette metropoli tedesche. La media nazionale è stata del 6,2%.

Nel frattempo, secondo il vdp, i prezzi degli immobili a Berlino sono scesi del 3,6% in un anno, meno che in qualsiasi altra grande città tedesca. A Francoforte i prezzi sono crollati di ben il nove per cento e a Monaco e Amburgo di oltre il sei per cento. "Per anni a Berlino sono stati costruiti troppo pochi appartamenti rispetto all'afflusso di nuovi residenti", afferma Jens Tolckmitt, direttore generale del vdp. "La città ha avuto un tasso di sfitto molto basso per molto tempo". Rispetto al primo trimestre, anche i prezzi degli immobili a Berlino sono leggermente diminuiti. Tuttavia, solo circa un quinto degli abitanti vive in proprietà - Berlino è considerata la capitale degli inquilini.

Ciò rende ancora più evidente il rapido aumento degli affitti. L'importante broker Jones Lang LaSalle (JLL) ha osservato un enorme aumento degli affitti richiesti a Berlino nella prima metà dell'anno. Secondo il rapporto, i nuovi contratti di affitto nella capitale sono stati pubblicizzati a 17,50 euro al metro quadro, collocando Berlino al secondo posto dopo Monaco (22,50 euro) e davanti a Francoforte e Stoccarda. Certo, gli affitti richiesti non significano ancora che sia stato concluso un accordo. Ma il portale Immowelt dice anche: Berlino è diventata in pochi mesi la seconda città più costosa della Germania per quanto riguarda gli affitti richiesti. "I prezzi degli affitti stanno esplodendo a Berlino".

Uno dei motivi: la forte immigrazione. Alla fine del 2022, Berlino contava ben 3,8 milioni di abitanti - più che in qualsiasi altro momento dalla riunificazione. Inoltre, la capitale ha accolto un numero particolarmente elevato di rifugiati di guerra provenienti dall'Ucraina a causa della sua posizione nel nord-est della Germania. A febbraio, circa un anno dopo l'inizio della guerra di aggressione russa, circa 60.000 rifugiati ucraini vivevano a Berlino, secondo la senatrice per il sociale e l'integrazione Katja Kipping (Partito della Sinistra).

Inoltre, le nuove costruzioni sono in ritardo rispetto alla domanda. Secondo l'Ufficio statistico di Berlino-Brandeburgo, solo nel 2022 si trasferiranno nella capitale quasi 77.800 persone. Nel frattempo, sono stati completati solo 17.000 appartamenti, afferma Roman Heidrich, esperto di immobili residenziali di JLL. L'obiettivo del Senato è di 20.000 all'anno.

Berlino non è di certo l'unica città con affitti elevati. In termini di affitti attuali, la città rimane "relativamente economica" rispetto a Monaco o Amburgo e a capitali internazionali come Londra o Parigi, afferma Jutta Kreuzinger, portavoce della banca immobiliare e Pfandbrief Berlin Hyp. Lo dimostrano anche i dati dell'Associazione delle imprese edili di Berlino-Brandeburgo. Secondo questi dati, nel 2022 l'affitto comparativo locale secondo l'indice degli affitti a Monaco di Baviera era dell'85% superiore a quello di Berlino.

Ma alcuni osservatori ritengono che il forte aumento dei prezzi minacci il mix sociale della città. Per decenni, Berlino, con i suoi affitti bassi, ha esercitato un'attrazione particolare per le persone con redditi bassi e stili di vita spesso alternativi. "Per ragioni storiche, la produzione economica pro capite era significativamente inferiore alla media nazionale, il che è molto insolito per le capitali europee", afferma Kreuzinger di Berlin Hyp.

"Berlino ha avuto la fortuna di essere una città socialmente mista", sottolinea Ulrike Hamann, direttore generale dell'Associazione degli inquilini di Berlino. "A causa della sua storia di divisione, le ex aree periferiche sono diventate zone interne della città dal 1989 e hanno ancora alloggi sociali". Ma il mix sociale e l'immagine alternativa della città hanno fatto sì che Berlino diventasse attraente anche per molte persone a livello internazionale.

Ma a Berlino si trovano sempre meno alloggi a prezzi accessibili. Ogni anno, gli appartamenti che escono dall'obbligo sociale sono più numerosi di quelli che vengono aggiunti. Anche le decisioni politiche hanno un impatto: Un tasso di sfitto relativamente alto e l'elevato livello di indebitamento hanno portato Berlino a vendere gran parte degli appartamenti di proprietà dello Stato negli anni 2000. "Oggi, acquistando queste partecipazioni, le grandi società quotate in borsa Vonovia/Deutsche Wohnen e altre sono attive nel mercato immobiliare berlinese e la città ha un settore assistenziale pubblico relativamente limitato che può essere guidato", critica Hamann dell'associazione degli inquilini.

Berlino rischia quindi di raggiungere presto un livello di prezzi simile a quello di Monaco, Londra o Parigi? Jutta Kreuzinger di Berlin Hyp è fiduciosa. "Al momento non ci aspettiamo di assistere a uno sviluppo paragonabile nella capitale tedesca", afferma, "Gli affitti nelle principali città tedesche sono limitati da misure legislative, la protezione degli inquilini è garantita e a Berlino è stata intensificata con la designazione di aree di protezione del milieu". Il prerequisito, tuttavia, è una spinta molto più forte per le nuove costruzioni.

Hamann dell'Associazione degli inquilini ha una visione molto più critica dello sviluppo. Se non si prendono contromisure visibili e, oltre alla regolamentazione degli affitti, si investono massicciamente in un settore per il bene comune, dove si mantengono alloggi permanentemente accessibili, nei prossimi decenni potremo probabilmente aspettarci tendenze alla segregazione altrettanto forti di quelle di Parigi o Londra".