WIESBADEN (dpa-AFX) - Una brusca fine di un lungo boom: i prezzi delle case e degli appartamenti in Germania sono diminuiti nel 2023 più che mai dall'inizio del millennio. I prezzi degli immobili residenziali sono scesi in media dell'8,4% rispetto all'anno precedente, secondo quanto comunicato venerdì dall'Ufficio federale di statistica. "Si è trattato del più forte calo su base annua dall'inizio della serie temporale nel 2000 e del primo calo dal 2007". In precedenza, i prezzi degli immobili residenziali erano aumentati costantemente tra il 2008 e il 2022. Le banche si aspettano che l'ultimo calo dei prezzi finisca quest'anno, grazie alla riduzione dei tassi di interesse.

Il calo è proseguito anche alla fine del 2023, anche se a un ritmo più lento: secondo gli statistici di Wiesbaden, i prezzi sono scesi del 7,1% su base annua nel quarto trimestre e del 2% rispetto al trimestre precedente. Nel terzo e nel secondo trimestre, i prezzi erano scesi in media di circa il 10% su base annua.

Città particolarmente colpite

La causa principale della crisi immobiliare è il forte aumento dei tassi di interesse, che hanno reso i mutui molto più costosi. Molte persone non sono più in grado o disposte a permettersi le proprie quattro mura e gli investimenti non sono più redditizi per i grandi investitori. Allo stesso tempo, la domanda di abitazioni rimane alta, soprattutto nelle città, anche a causa dell'elevato livello di immigrazione, mentre le nuove costruzioni sono in crisi a causa dell'aumento dei tassi di interesse e del costo dei materiali.

Secondo gli statistici, alla fine dell'anno i prezzi nelle aree urbane e rurali erano in aumento. Nelle sette principali città - Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf - i prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari sono scesi del 9,1% nel quarto trimestre rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre i condomini sono costati il 5,8% in meno.

Nei distretti urbani, il calo dei prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari è stato particolarmente elevato, pari all'11% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Gli acquirenti hanno dovuto pagare in media il sette per cento in meno per i condomini. Nei distretti rurali scarsamente popolati, le case unifamiliari e bifamiliari sono diminuite del 6,9% e i condomini del 2,8%.

Correzione dopo un boom senza precedenti

Tuttavia, le cifre sono dati medi. Il divario di prezzo tra gli edifici moderni ed efficienti dal punto di vista energetico e le proprietà ad alto consumo energetico è grande. Mentre gli edifici con vecchi sistemi di riscaldamento a gasolio o a gas e classi energetiche scarse hanno perso molto valore secondo gli studi, gli immobili all'avanguardia e con un consumo energetico ridotto si vendono a prezzi significativamente più alti.

Secondo l'Istituto di Kiel per l'economia mondiale (IfW), nel 2023 si è registrato il più forte calo dei prezzi sul mercato immobiliare tedesco in circa 60 anni. Da quando i comitati di esperti hanno iniziato a raccogliere i prezzi di acquisto, i prezzi degli immobili non erano mai scesi "così rapidamente", ha dichiarato l'istituto a febbraio. Tuttavia, la correzione è stata appropriata: dal 2009, i prezzi degli immobili erano aumentati da tre a quattro volte, a seconda del segmento, grazie ai bassi tassi di interesse dell'epoca, prima del crollo iniziato nel 2022.

Nonostante il calo dei prezzi, la domanda di spazio abitativo rimane inalterata, anche perché si costruisce poco. L'Istituto Ifo prevede solo circa 225.000 completamenti nel 2024, dopo i circa 270.000 dello scorso anno. Il precedente obiettivo del governo tedesco di 400.000 nuove abitazioni all'anno è da tempo fuori portata.

Il calo dei tassi di interesse porterà a un'inversione di tendenza?

Quest'anno le banche si aspettano che la crisi immobiliare giunga al termine, poiché si prevede che la Banca Centrale Europea abbasserà i tassi di interesse chiave a giugno, in seguito al calo dell'inflazione. I tassi di interesse sugli immobili sono già scesi in modo significativo in previsione della svolta dei tassi: Secondo la FMH-Finanzberatung, attualmente per i mutui decennali è previsto un tasso annuo di poco inferiore al 3,5%, mentre a fine ottobre era ancora superiore al 4%. Questo rende il finanziamento immobiliare più conveniente.

La Landesbank Helaba, ad esempio, ritiene che i prezzi degli immobili residenziali si stabilizzeranno probabilmente nel 2024. Anche DZ Bank prevede che la correzione del mercato immobiliare rallenti e che i prezzi scendano solo leggermente in media nel corso dell'anno. Il picco dei tassi di interesse è stato probabilmente superato.

Gli impegni delle banche per i prestiti immobiliari ai clienti privati sono già leggermente aumentati all'inizio dell'anno. Secondo i dati della Bundesbank, a gennaio sono stati concessi prestiti per l'edilizia residenziale per un totale di quasi 14,7 miliardi di euro, la cifra più alta dal marzo 2023.

L'Associazione delle Banche Pfandbrief, che rappresenta i più importanti finanziatori immobiliari in Germania, ha recentemente messo in guardia da un'eccessiva euforia. "Un'inversione di tendenza nei prezzi degli immobili, che è stata spesso oggetto di speculazioni pubbliche, non è ancora in vista", ha dichiarato il direttore generale Jens Tolckmitt. "Anche il 2024 rimarrà difficile per il momento."/als/DP/mis