FRANKFURT (dpa-AFX) - La riconversione degli uffici sfitti può alleviare sensibilmente la carenza di alloggi nelle metropoli. Secondo i nuovi calcoli dello specialista immobiliare Jones Lang LaSalle (JLL), messi a disposizione della Deutsche Presse-Agentur, gli uffici inutilizzati offrono il potenziale per circa 11.300 appartamenti nelle sette città più grandi della Germania. "Circa un quinto dell'attuale domanda di appartamenti nelle sette metropoli potrebbe essere soddisfatta dalla conversione di uffici", afferma Helge Scheunemann, esperto di ricerca di JLL Germania. In alcune città è possibile soddisfare una percentuale particolarmente elevata della domanda, ad esempio a Düsseldorf (57%), Stoccarda (51) e Francoforte (34). A differenza di Berlino, ad esempio, qui c'è molto spazio per uffici adatto alla conversione.

Anche la Camera federale degli architetti chiede di sfruttare meglio le opportunità offerte dalle riconversioni. Tuttavia, non tutti gli uffici sono adatti a diventare quartieri residenziali e gli ostacoli architettonici sono relativamente alti.

Secondo JLL, le conversioni in appartamenti hanno svolto finora un ruolo relativamente marginale. Un'eccezione è rappresentata da Francoforte, dove il numero di conversioni di uffici è più che raddoppiato negli ultimi 15 anni. A Francoforte, nei prossimi quattro anni sono previste anche 1.200 unità abitative derivanti da conversioni di uffici, afferma Scheunemann. "Qui ci sono molti spazi nelle vecchie torri di uffici che si prestano a essere convertiti in appartamenti, poiché la loro pianta quadrata offre luce naturale". Ma c'è anche un potenziale non sfruttato altrove. "L'argomento ha preso velocità".

Uffici in crisi, appartamenti richiesti

Con la tendenza a lavorare da casa, molti uffici sono vuoti e le aziende vendono spazi. Secondo JLL, alla fine del 2023 gli uffici vacanti nelle sette principali città di Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf ammonteranno a circa 5,64 milioni di metri quadrati, di cui 2,68 milioni al di fuori delle ambite A-locations, dove la rilocazione è relativamente facile.

D'altra parte, in Germania si registra una grave carenza di alloggi. Secondo le stime della Federazione immobiliare tedesca (ZIA), quest'anno mancheranno 600.000 appartamenti, che saliranno a 830.000 entro il 2027. A causa dell'aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione, l'edilizia residenziale è in crisi. Allora perché gli uffici vuoti non vengono trasformati in appartamenti?

"Le sedi degli uffici non sono uguali a quelle delle abitazioni", spiega Scheunemann, esperto di JLL. Ciò che serve, ad esempio, sono i collegamenti con scuole, trasporti locali, asili, negozi e parchi. Inoltre, la riorganizzazione è costosa e richiede tempo a causa dell'aumento dei costi di costruzione. Ci sono una serie di ostacoli architettonici, come l'altezza dei soffitti e le piante adatte, dice Scheunemann. La mancanza di luce in aree ampie e profonde è spesso un problema, così come la questione della possibilità di fissare i balconi alla facciata.

Vantaggi economici e ambientali, ma molti ostacoli pratici

D'altra parte, i vantaggi non mancano: secondo precedenti dati JLL, i costi di conversione degli uffici in spazi residenziali nelle grandi città sono inferiori di circa il 50% rispetto alle nuove costruzioni. Inoltre, le emissioni di CO2 prodotte dalle ristrutturazioni sono notevolmente inferiori, perché l'involucro dell'edificio è già pronto. Inoltre, non sono necessari nuovi spazi.

Anche il governo tedesco riconosce il potenziale. Il programma "Commercial to residential" intende sovvenzionare con 120 milioni di euro l'acquisto e la conversione di edifici commerciali in appartamenti. "Al giorno d'oggi abbiamo molti uffici vuoti, molti negozi vuoti, e questo è un buon potenziale che può essere sfruttato senza bisogno di spazio aggiuntivo", ha dichiarato recentemente il Ministro dell'Edilizia Klara Geywitz (SPD).

Andrea Gebhard, presidente della Camera federale degli architetti, avverte che, vista la crisi dell'edilizia residenziale, è necessario sfruttare tutte le potenzialità, che si tratti di aggiungere piani, di densificare o di convertire uffici, vecchie fabbriche o immobili al dettaglio. "È tutta una questione di città mista, ci sono molti approcci". Qualcosa sta accadendo anche tra i promotori immobiliari. "Alcuni avevano progetti per immobili commerciali e ora si rivolgono a noi per convertirne alcune parti in appartamenti".

Mancanza di incentivi per i proprietari

Tuttavia, l'architettura degli uffici è completamente diversa da quella degli appartamenti, afferma Gebhard. "Mentre gli uffici sono progettati su larga scala, gli appartamenti sono progettati su scala ridotta". In caso di conversione, è necessario creare ingressi separati, servizi igienici e sistemi di ventilazione. In generale, più la superficie è ampia e profonda, più è difficile far entrare la luce.

Ad alcuni proprietari manca anche l'incentivo a convertire: "Gli affitti degli uffici sono in media significativamente più alti di quelli delle abitazioni, almeno in buone posizioni". E alcune aziende non rinunciano ai loro uffici perché vogliono rivedere il loro personale in loco.

Secondo Gebhard, diventa particolarmente costoso quando si devono ristrutturare intere zone industriali nella cintura dei pendolari. Vivere in quartieri lontani dai centri e vicini all'autostrada è poco attraente. "Abitare è casa."/als/DP/mis