M&G Real Estate prevede che sia "questione di tempo" prima che i mercati immobiliari globali debbano affrontare un maggior volume di vendite forzate, con le banche sempre più riluttanti a rifinanziare gli asset in difficoltà o di qualità inferiore agli attuali tassi di interesse.

Gli sviluppatori immobiliari in Cina, Germania e Svezia hanno sofferto in particolare a causa del forte aumento dei costi di finanziamento negli ultimi anni, con alcuni progetti finanziati a tassi bassissimi che ora sono vicini o stanno violando i termini chiave del prestito.

"Negli ultimi 25 anni ci è andata molto bene, ma ora i costi di finanziamento sono più elevati e i rendimenti dovranno provenire dalla crescita degli affitti o dall'aggiunta di valore alle proprietà", ha detto Jose Pellicer, responsabile della strategia di investimento di M&G Real Estate.

"Siamo in un nuovo periodo di investimenti immobiliari che richiederà una nuova mentalità", ha detto a Reuters prima della pubblicazione del Global Real Estate Outlook dell'azienda, martedì.

Pellicer ha affermato che la ripresa del mercato cinese richiederà probabilmente del tempo, sebbene i suoi problemi siano ciclici piuttosto che strutturali e i fattori chiave della crescita, come l'urbanizzazione, siano intatti.

In Europa, la Germania probabilmente vedrà il maggior volume di vendite forzate di immobili, ha previsto Pellicer, con il mercato che sta risentendo più di altri dei costi più elevati del debito immobiliare e di un forte riprezzamento degli asset.

Quasi il 40% dei prestiti immobiliari commerciali in essere nel Regno Unito scadrà nel 2024 e nel 2025, dove i valori immobiliari medi sono diminuiti di oltre il 20% dalla metà del 2022, ha affermato il rapporto, citando i dati della Bayes Business School.

Alcuni mutuatari non sarebbero in grado di "soddisfare i covenant sul rapporto di copertura degli interessi per i rinnovi dei prestiti" e potrebbero avere difficoltà a trovare opzioni di rifinanziamento aperte.

M&G, che gestisce 31 miliardi di sterline (39 miliardi di dollari) in attività immobiliari, ha detto che questo potrebbe rappresentare un'opportunità per i finanziatori alternativi di intervenire.

"Il debito immobiliare sta diventando una proposta di investimento sempre più interessante", ha detto Pellicer.

LE DIFFICOLTÀ DELL'UFFICIO

Il mercato globale degli uffici è stato scosso dalla bancarotta di WeWork, che ha oscurato le prospettive dei più grandi hub commerciali, dove l'aumento dei posti vacanti sta già colpendo gli investitori.

Ma non tutti gli uffici sono uguali, ha detto Pellicer.

Gli uffici di bassa qualità sono un investimento rischioso a livello globale, in quanto i dipendenti sono ancora lenti ad abbandonare il lavoro a casa dopo la pandemia COVID-19 e gli edifici devono affrontare aggiornamenti costosi per soddisfare gli obiettivi di sostenibilità, ha mostrato il rapporto.

Gli Stati Uniti si trovano in una posizione molto peggiore rispetto all'Asia o all'Europa, con tassi di sfitto in centro città che si aggirano in genere tra il 25-30%, rispetto alle cifre singole dei principali hub commerciali europei, ha detto Pellicer.

Il lavoro in ufficio negli Stati Uniti è solo al 50% dei livelli pre-pandemia, ha stimato il rapporto citando la società di servizi immobiliari JLL, mentre i numeri in Europa sono risaliti al 75%.

M&G ha affermato che l'attenzione alle credenziali ambientali, sociali e di governance e alle posizioni centrali sta creando un mercato di spazi prime, ultra-prime e secondari, con le proprietà non prime che affrontano "un rischio di locazione significativo e prospettive di affitto deboli". (1 dollaro = 0,8025 sterline) (Relazioni di Carolyn Cohn e Sinead Cruise; Redazione di Alexander Smith)