NEW YORK (dpa-AFX) - Il settore immobiliare in Europa, che è sotto pressione a causa dell'aumento dei tassi d'interesse e del calo dei prezzi delle azioni, non piace agli esperti della banca d'investimento statunitense Morgan Stanley: in un rapporto sul settore pubblicato mercoledì, l'analista Bart Gynsens ha evocato il pericolo crescente che si rendano necessari aumenti di capitale nel settore. Tuttavia, l'esperto ritiene che questo non dovrebbe influenzare troppo i deboli prezzi delle azioni per il momento.

Mentre la maggior parte dei rappresentanti del settore britannico offre ancora rendimenti patrimoniali e affitti ragionevoli con un debito inferiore alla media, l'analista è attualmente particolarmente preoccupato per i locatori dell'Europa continentale. Qui, Gynsens critica i rendimenti troppo bassi e gli affitti deboli o in pericolo nella maggior parte dei casi. Inoltre, in troppi casi l'attività è finanziata con il debito.

Pertanto, rimane particolarmente cauto nei confronti della società Aroundtown, relativamente molto indebitata. Continua a consigliare agli investitori di sottopesare l'azione nel loro portafoglio. Tuttavia, anche il voto dell'esperto per il più grande locatore d'Europa, Vonovia, è diventato più cauto, declassandolo da "Equal-weight" a "Underweight" (sottopesare) e tagliando significativamente l'obiettivo di prezzo da 30 a 19 euro - anche se ora è di nuovo di un buon euro sopra il prezzo attuale dopo la debole reazione del prezzo. Mercoledì, il prezzo dell'azione Vonovia è sceso a un nuovo minimo dal 2014 a seguito dello studio.

Gli investitori si stanno riposizionando e agiscono con maggiore cautela nei confronti dei titoli immobiliari, ha proseguito Gynsens. Tuttavia, l'esperto non crede che i prezzi del settore siano attualmente minacciati da un'altra grande battuta d'arresto, dopo che le valutazioni avevano già prezzato un basso valore patrimoniale netto lo scorso anno. Tuttavia, la situazione potrebbe cambiare se le aziende continueranno a migliorare i loro bilanci o se il valore patrimoniale netto dei loro portafogli continuerà a scendere.

Al momento, tuttavia, la direzione del settore è determinata principalmente dai rendimenti del mercato obbligazionario. L'aumento dei tassi di interesse ha recentemente reso il finanziamento del debito molto più costoso per le società immobiliari, il che a sua volta ha già indotto alcune aziende a tagliare i dividendi (Vonovia) o a sospenderli completamente (Grand City Properties, LEG).

Sebbene Gynsens approvi la rinuncia ai dividendi per rafforzare i bilanci, vede un punto critico in questo caso con Vonovia. Alla luce della distribuzione semplicemente ridotta, teme che, visto il livello di debito altrettanto elevato, saranno necessarie ulteriori misure presso l'azienda di Bochum per risanare il bilancio.

Le recenti turbolenze bancarie probabilmente renderanno la situazione ancora più difficile per l'intero settore, in quanto la curva dei tassi di interesse si sta appiattendo, ma allo stesso tempo questo potrebbe pesare sulla disponibilità di capitale, teme l'esperto. È probabile che in futuro ci sia un controllo più severo della qualità degli attivi delle banche, comprese le valutazioni immobiliari.

È proprio qui che l'analista vede un rischio residuo nella sua valutazione degli scenari futuri dei prezzi, nel caso in cui la disponibilità di capitale si rivelasse più onerosa del previsto per il settore. D'altra parte, dopo una forte correzione iniziale dei prezzi, vede persino la possibilità di un rally generale guidato dal mercato, qualora le banche centrali tornassero ad allentare la politica monetaria.

In generale, Gynsens preferisce i titoli immobiliari del Regno Unito a quelli dell'Europa continentale in questi scenari, grazie al profilo di rendimento comparativamente migliore.

In base al rating "Underweight" (sottopesare), Morgan Stanley prevede un rendimento totale dell'azione inferiore alla media rispetto agli altri titoli dello stesso settore monitorati dalla banca. Si prende come base un periodo compreso tra dodici e 18 mesi./tav/ag/mis

Morgan Stanley analizza.