Una panoramica storica

Pensare alla storia di WeWork significa pensare ad Adam Neumann, il suo principale sostenitore. Senza questo imprenditore dai capelli lunghi e neri e dal sorriso accattivante, probabilmente l'azienda non avrebbe mai raggiunto la notorietà di cui ha goduto.

Diamo un'occhiata al contesto dell'epoca. Nel 2010, l'economia globale non si era ancora completamente ripresa dalle scosse della crisi finanziaria appena subita. A New York gli investitori erano di cattivo umore. Molti edifici di Manhattan erano stati abbandonati e lasciati liberi. I prezzi degli immobili si trovavano ai minimi storici. Neumann ha avuto un'idea: mettere questi spazi vuoti a disposizione di aziende e giovani imprenditori, invitandoli a collaborare ed evolversi verso un obiettivo comune: il lavoro in comunità. Riunirsi in un luogo dove potessero trarre ispirazione l'uno dall'altro, aiutarsi a vicenda e lavorare di più, godendosi il tempo dedicato alla propria attività professionale... Sì, il lancio è stato curato nei minimi dettagli. Lo storytelling era perfetto. L'idea era descritta come rivoluzionaria. Il mondo del lavoro stava per essere stravolto e trasformato per sempre. Gli uffici classici e i cupi open space sarebbero diventati un ricordo del passato. Sembra quasi una setta, vero? Ma la rivoluzione era in atto. Ai discorsi trionfali di Neumann hanno fatto seguito le campagne di raccolta fondi. La favola prendeva forma. Il gruppo bancario giapponese Softbank ha investito 4,4 miliardi di dollari nel 2017. I comunicati stampa dell'azienda parlavano di una crescita folgorante. I fondi di venture capital facevano quasi a gara per investire qualche milione di dollari in WeWork e potersi vantare di far parte di questa nuova storia di successo. Gli altri investitori, quelli del mondo della borsa, aspettavano solo una cosa: l'IPO.

Un brusco cambiamento con il progetto di IPO

WeWork aveva tutti gli ingredienti per un'IPO di successo: una crescita solida e una struttura di costi abbastanza controllata, la fiducia degli investitori e una gestione competente, incarnata da un'abile coppia di manager.

In genere, l'IPO viene pianificata quando l'azienda ha raggiunto una certa stabilità nella sua struttura complessiva. Quando le condizioni di mercato sono favorevoli, l'operazione diventa ancora più vantaggiosa (tassi d'interesse bassi, una reputazione solida presso gli investitori, ecc.) È in questo contesto che WeWork ha annunciato l'intenzione di quotarsi in borsa nell'agosto 2019. All'epoca la società era valutata 47 miliardi di dollari, molto più di aziende come Airbnb, SpaceX o persino Stripe, la piattaforma di pagamenti statunitense.

Ma le regole per rendere pubblico il proprio capitale sono rigide. Soprattutto negli Stati Uniti. I conti devono essere resi pubblici, così come i dettagli sul patrimonio della società, la remunerazione dei soci e così via. E poi è arrivato lo shock. I documenti normativi pubblicati dall'azienda hanno rivelato gravi disfunzioni, errori strategici e operativi e una mancanza di veridicità nei comunicati fatti dall'azienda. I livelli di indebitamento sono risultati enormi e le perdite si attestavano a livelli impressionanti (690 milioni di dollari nella prima metà del 2019 e 3 miliardi di dollari nei tre anni precedenti). Anche l'allocazione del capitale era molto discutibile: Neumann aveva avviato alcuni investimenti inverosimili, assumendo partecipazioni in una società che produce piscine coperte a onde e in un'altra che produce super food, grazie a una sorta di progetto sul cibo del futuro. WeWork è arrivata persino a creare una scuola materna, con l'obiettivo di sviluppare lo spirito imprenditoriale dei bambini, il tutto per una retta annuale di 48.000 dollari. Si è anche scoperto che Neumann ha creato un lavoro più o meno fittizio per sua moglie e che ha organizzato seminari molto... speciali. Il capo è arrivato persino a far pagare alla propria azienda una tassa per l'uso della parola "noi", raccogliendo così 5,9 milioni di dollari per il suo uso personale del marchio. Tanto di cappello a questo artista.

Alla fine, WeWork e il suo eccentrico fondatore si sono scontati con la realtà. L'IPO non aveva lo scopo di mettere in mostra un'azienda in crescita, ma piuttosto di salvare dalla morte un modello basato su un'utopia, pompato dall'eccessivo afflusso di denaro proveniente da fondi di investimento alla ricerca di un nuovo prodigioso unicorno (cioè una start-up dal valore superiore al miliardo di dollari).

Da un giorno all'altro, WeWork è passata dall'essere una delle aziende più promettenti di Wall Street a una frode orchestrata da un individuo carismatico. Gli investitori si sono sentiti presi in giro. Alla fine, WeWork non era altro che l'ennesimo protagonista con il desiderio delirante di rivoluzionare gli immobili commerciali. La start-up si limitava ad affittare locali e poi subaffittarli ad altre persone, facendo affari sul margine tra questi due prezzi. Niente di nuovo...

L'IPO è stata rinviata a data da destinarsi. Il Consiglio di amministrazione ha ottenuto le dimissioni dei due fondatori - non dimentichiamo la figura di Miguel McKelvey, più discreto ma altrettanto coinvolto - con un bel risarcimento di 1,7 miliardi di dollari per Neumann. La valutazione di WeWork è crollata rapidamente, mentre Softbank, l'azionista di maggioranza, continuava a iniettare fondi nella società, che a quel punto lottava per evitare di fallire.

Sono stati nominati due nuovi amministratori: Sébastien Gunningham e Artie Minson, che hanno preso misure immediate e drastiche: La Chimerical School è stata chiusa, il jet privato di Neumann, del valore di 60 milioni di dollari, venduto e più del 20% della forza lavoro è stata licenziata... Ma come poteva l'azienda rimanere a galla non potendosi permettere di pagare le liquidazioni dei 2.400 dipendenti licenziati? L'IPO è stata quindi considerata l'unica soluzione possibile per salvare l'azienda. Essa avrà luogo nell'ottobre 2021, con una valutazione vicina agli 8 miliardi di dollari. Il colossale sostegno di Softbank e gli 1,3 miliardi di dollari raccolti con l'IPO hanno dato agli investitori la speranza che la ristrutturazione fosse possibile.

WeWork non è mai stata redditizia. Il tasso di occupazione dei suoi locali in subaffitto è solo del 73%. L'azienda continua a bruciare troppa liquidità e, in occasione degli ultimi risultati trimestrali, ha avvertito di un potenziale rischio di bancarotta. A ciò si è aggiunto l'aumento della concorrenza, con la performance non ottimle ma molto più stabile di IWG, nel Regno Unito.

L'azienda continua a perdere denaro. Guardate la riga del free cash flow in fondo.

Il prezzo delle azioni è stato addirittura relegato al livello delle "penny stock", quelle azioni che vengono scambiate a meno di un dollaro e che, per lo più, sono state ridotte al rango di attori dimenticati, la cui situazione è talmente disastrosa, precaria e rischiosa che non vale nemmeno la pena parlarne. WeWork ha anche annunciato che dividerà le sue azioni in 40 unità, una mossa pensata principalmente per evitare l'esclusione dal Nasdaq più che per creare un'illusoria apparenza di stabilità.

Una morale per concludere

La lezione che si può trarre da questo caso è che, nel mercato azionario come altrove, non basta credere all'onnipresente retorica o farsi guidare dalle strategie di marketing per farsi un'idea precisa di un'azienda o di una situazione. È scavando più a fondo, analizzando il motivo per cui una particolare società enfatizza un determinato fattore piuttosto che un altro, cercando di capire la vera fonte della spiegazione data e formandosi un'opinione personale che gli investitori possono sperare di avere buone possibilità di un'analisi di successo. Adam Neumann non è il primo a voler rivoluzionare il nostro modo di vivere. La vicenda di Wirecard, con Jan Marsalek - tuttora latitante - e Markus Braun alla guida, è stato uno degli esempi più clamorosi. Questa piattaforma di pagamento avrebbe dovuto trasformare il nostro modo di fare acquisti. La società è stata persino quotata sul Dax, anche se metà del suo bilancio era falso. Inoltre, l'emergere di una nuova tecnologia o di un nuovo processo è sempre possibile. L'emergere dell'intelligenza artificiale è probabilmente l'esempio più concreto di questi ultimi tempi. Ma dobbiamo imparare a fare le giuste distinzioni tra tutte le proposte per evitare di farci ammaliare da questo genere di miraggi.

In ogni caso, Adam Neumann e Miguel McKelvey sembrano essersi già lanciati alla conquista di nuovi orizzonti. Il primo ha lanciato Flowcarbon, una società che opera sul mercato dei crediti di carbonio attraverso le criptovalute. Il secondo ha acquistato il marchio di abbigliamento American Giant, ha lanciato un marchio di scarpe e ha creato un social network per utenti anziani. Resta da vedere se hanno utilizzato gli uffici di WeWork, luoghi ideali per la condivisione di idee, per creare queste iniziative...