Mentre un numero sempre maggiore di sviluppatori immobiliari cinesi si avvia verso la ristrutturazione di miliardi di dollari di debito, i loro creditori offshore dovrebbero affrontare un'altra battuta d'arresto: la prospettiva di un inasprimento dei termini di ristrutturazione a causa del peggioramento delle prospettive del settore immobiliare del Paese.

Finora, gli sviluppatori che rappresentano il 40% delle vendite di case in Cina sono andati in default sui loro obblighi di debito dal 2021, secondo JPMorgan. Queste aziende inadempienti, per lo più private, hanno emesso circa 110 miliardi di dollari di obbligazioni offshore ad alto rendimento.

Nonostante una serie di politiche di sostegno di Pechino negli ultimi mesi, le vendite di case mostrano pochi segni di miglioramento. Gli sviluppatori, i consulenti finanziari e gli obbligazionisti hanno detto che questo potrebbe rendere i termini di ristrutturazione del debito molto peggiori di quanto previsto in precedenza.

La scorsa settimana Sunac China è diventato il primo sviluppatore immobiliare a completare il processo di ristrutturazione del debito dopo che il settore è precipitato in una crisi di debito e di finanziamento a metà del 2021, mentre Country Garden, il più grande sviluppatore immobiliare privato della Cina, dovrebbe iniziare presto le trattative.

Alcuni sviluppatori, tra cui Shimao Group e CIFI Holdings, hanno ridotto le offerte ai creditori offshore nelle ultime settimane, citando un peggioramento dell'ambiente, hanno detto sei fonti a conoscenza della questione.

Le offerte di ristrutturazione riviste vedranno i creditori offshore subire tagli di capelli fino al 70-80%, rispetto a zero nei piani finali che gli sviluppatori avevano proposto loro in precedenza, hanno detto le fonti.

"Rispetto al 'periodo Sunac', l'ambiente è molto diverso, quindi i termini devono essere molto diversi", ha detto un dirigente di uno sviluppatore in trattative di ristrutturazione, citando il peggioramento delle vendite di case e la valuta yuan più debole.

"Sunac potrebbe dover ristrutturare di nuovo tra un paio d'anni se le vendite negative continueranno, quindi non usiamo Sunac come modello. Non è realizzabile".

Un consulente degli sviluppatori ha anche detto che le vendite di case nel periodo giugno-settembre sono state molto peggiori di quanto inizialmente previsto nelle trattative, quindi molte aziende stanno abbassando le loro condizioni e ci vorrà del tempo per gli sviluppatori per convincere i creditori.

Tutte le fonti hanno rifiutato di essere identificate in quanto non autorizzate a parlare con i media.

CIFI ha rifiutato di commentare, mentre Shimao non ha risposto alla richiesta di commento.

SVILUPPATORI INADEMPIENTI

Il settore immobiliare rappresenta circa un quarto della seconda economia mondiale. Tuttavia, è in preda ad una crisi di liquidità che gli operatori di mercato temono possa diffondersi in tutto il settore finanziario nazionale e non solo.

Martedì Country Garden è diventato l'ultimo sviluppatore cinese ad avvertire della sua incapacità di far fronte agli obblighi di debito offshore. L'azienda ha quasi 11 miliardi di dollari di obbligazioni offshore.

Se non riuscisse ad effettuare il pagamento di una cedola entro il 17 ottobre, al termine del periodo di grazia di 30 giorni, l'intero debito offshore sarebbe considerato in default. Ciò potrebbe innescare uno dei più grandi esercizi di ristrutturazione del debito al mondo.

La maggior parte degli sviluppatori in default ha avviato le trattative con i creditori, ma solo alcuni, tra cui Sunac, Fantasia, Zhongliang e Aoyuan, hanno ottenuto l'approvazione dei creditori sulle loro proposte di ristrutturazione.

Mentre il mercato credeva che i termini di ristrutturazione di Sunac sarebbero serviti da modello per gli altri colleghi in default, quelle aspettative stanno ora ricevendo un controllo di realtà, mentre le speranze di ripresa del settore diminuiscono.

"Sunac potrebbe aver dato un buon esempio agli sviluppatori che stanno ancora lottando per la ristrutturazione. Tuttavia, un'inversione di tendenza (nel settore immobiliare) potrebbe richiedere di più", ha detto Chuanyi Zhou, analista aziendale per l'Asia di Columbia Threadneedle Investments, che detiene le obbligazioni di Sunac.

"È importante ripristinare la fiducia nel settore".

La mossa di Sunac di addolcire l'accordo di ristrutturazione a giugno per ottenere un maggiore sostegno da parte dei creditori è in netto contrasto con le mosse previste da alcuni colleghi.

Yuzhou Group ha annunciato ad agosto che una delle tre opzioni offerte avrebbe avuto un taglio di circa il 70%, diventando uno dei primi sviluppatori ad annunciare una riduzione del capitale, sebbene ci sia anche un'opzione senza alcun taglio.

RISCHIO DI LIQUIDAZIONE

I prezzi delle obbligazioni di Country Garden, CIFI e Shimao sono stati generalmente in calo quest'anno e sono per lo più offerti al di sotto dei 10 centesimi rispetto al dollaro, il che suggerisce un tasso di recupero inferiore al 10% per gli obbligazionisti.

Gli sviluppatori hanno dichiarato a Reuters all'inizio di quest'anno di non poter includere tagli di capelli per ridurre il capitale del debito come avrebbero voluto, a causa della forte opposizione dei creditori, in particolare delle banche cinesi.

"Finora nessuno ha messo in pratica questi piani di taglio di capelli", ha detto un dirigente di un altro sviluppatore. "Potete offrire qualsiasi cosa, ma se i creditori non approvano il vostro piano, potreste finire per essere liquidati".

Per i creditori, tuttavia, un lungo processo di liquidazione potrebbe non essere una buona opzione - lo sviluppatore Kaisa Group ha detto che i creditori otterrebbero meno del 5% del loro denaro se fosse costretto alla liquidazione.

"Non credo che nessuno voglia andare in liquidazione", ha detto Edward Al-Hussainy, responsabile della ricerca sul reddito fisso dei mercati emergenti presso Columbia Threadneedle. "Non credo che nessuno si presenti al tavolo con questo obiettivo finale".

I responsabili politici cinesi hanno lanciato una serie di misure di sostegno a fine agosto e inizio settembre per rilanciare il settore immobiliare. Ma gli sviluppatori hanno detto che non sono sufficienti per risollevare il settore in difficoltà in tempi brevi.

Le vendite medie giornaliere di case in Cina, basate sulla superficie, durante le vacanze della Settimana d'Oro della scorsa settimana, sono diminuite del 17% rispetto ad un anno fa, secondo la China Index Academy.

"Il fatto che il Governo non stia intervenendo attivamente e che le questioni di stabilità finanziaria non siano in primo piano nei loro pensieri, significa che possono impartire una discreta quantità di dolore agli obbligazionisti", ha detto Al-Hussainy. (Relazioni di Clare Jim e Xie Yu a Hong Kong, Davide Barbuscia a New York; Redazione di Sumeet Chatterjee e Kim Coghill)