Compagnia Immobiliare Azionaria S p A : Relazione finanziaria annuale consolidata e separata al 31 dicembre 2023

COMPAGNIA IMMOBILIARE

AZIONARIA S.p.A.

Indice

Gruppo CIA
 Composizione degli organi sociali ………….………………..….…………...………..…	2
 Relazione sulla gestione del Gruppo al 31 dicembre 2023………..….……….……..…	3
 Dati essenziali bilanci società controllate e collegate ……....…….….…….….……….	20
 Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2023 …………………..…….……………………..	21
 Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto consolidato esercizi 2022 e 2023 ……….	25
 Prospetto dei flussi di cassa consolidati al 31 dicembre 2022 ….………………………...	26

• Situazione consolidata al 31 dicembre 2023 ai sensi della Delibera Consob 15519 del 27/07/2006 ……..……………….………………………………………………………... 27

 Note al Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2023 ……...……...…………………...…	30
	Operazioni con parti correlate al 31 dicembre 2023 …………..…….……...……………	62
	Prospetto delle Partecipazioni Rilevanti ex. Art. 120 del D. Lgs n. 58/1998 ...…………..	68

• Attestazione del bilancio consolidato ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n. 11971/1999 …………………….…………………………….…………………..………. 70

 Relazione della Società di revisione al bilancio consolidato …….…………...………….. 72

Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.
 Relazione sulla gestione della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……...……………...….	80
 Bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2023 …………....………………..…	93
 Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto esercizi 2022 e 2023 ……..……………..	98
 Prospetto dei flussi di cassa della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……..………………	99
 Note al bilancio separato della capogruppo al 31 dicembre 2023 ……………..…………	100

• Attestazione del bilancio d'esercizio ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n. 11971/1999 ………………………………………………………..……………………... 133

	Relazione della Società di Revisione al Bilancio separato della Capogruppo …..…………	135
	Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio separato della Capogruppo ……..…………	142

Composizione degli Organi Sociali

Consiglio di Amministrazione

Presidente	Angelo Riccardi
Vice Presidente	Paolo Andrea Panerai
Consiglieri	Maurizio Pierpaolo Brigatti
	Sebastiano Di Betta
	Paolo Angius
	Gaia Dal Pozzo
	Nicoletta Costa Novaro
	Maria Grazia Vassallo
	Alessandra Salerno
	Beatrice Panerai
	Vincenzo Manes

Collegio Sindacale

Presidente	Pasqua Loredana D'Onofrio
Sindaci effettivi	Mario Medici
	Barbara Premoli
Sindaci supplenti	Flavio Creanza
	Andrea Paolo Valentino

Società di Revisione

AUDIREVI Spa

I mandati triennali del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale, nominati dall'Assemblea degli Azionisti del 30 giugno 2021, scadono in concomitanza dell'Assemblea degli Azionisti che approverà il bilancio dell'esercizio 2023. In data 21 dicembre 2023 il sindaco supplente, dott. Francesco Alabiso, ha comunicato la rinuncia all'incarico. L'assemblea ordinaria della società del 26 aprile 2024 ha nominato in sua vece il dott. Andrea Paolo Valentino.

L'assemblea ordinaria dell'8 marzo 2021 ha conferito a AUDIREVI Spa l'incarico di revisione a partire dal bilancio 2020. La società di revisione è incaricata fino all'Assemblea che approverà il bilancio d'esercizio 2028.

C.I.A. S.p.A.

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Relazione sulla Gestione del Gruppo al 31 dicembre 2023

C.I.A. S.p.A.

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(settore: vinicolo/champagne)

(settore: real estate-servizi)

(settore: alta ristorazione)

(settore: real estate-produzionee lavorazione del sale)

Compagnia Immobiliare Azionaria Spa

e società controllate

Sede in Milano - Via G. Borgazzi, 2

RELAZIONE SULLA GESTIONE

DEL GRUPPO

AL 31 DICEMBRE 2023

La relazione consolidata di Compagnia Immobiliare Azionaria e della capogruppo CIA S.p.A. al 31 dicembre 2023, ambedue sottoposte a revisione contabile, sono state elaborate nel presupposto del funzionamento e della continuità aziendale, applicando i principi contabili internazionali stabiliti dagli IAS/IFRS adottati dalla Commissione delle Comunità Europee con regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche, conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento Europeo, omologati, unitamente alle relative interpretazioni, con regolamento (CE) n. 1126/2008 che, a partire dal 2 dicembre 2008, abroga e sostituisce il regolamento n. 1725/2003 e successive modifiche.

Le suddette relazioni tengono conto delle raccomandazioni contenute nella delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e delle comunicazioni Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006 e n. 0003907 del 19 gennaio 2015.

I dati del periodo di confronto sono anch'essi espressi secondo gli IAS/IFRS.

Attività e struttura del Gruppo

Compagnia immobiliare Azionaria S.p.A. - in sigla CIA - è stata fondata nel 2002. CIA, coerentemente con il progetto di sviluppo industriale individuato, ha orientato inizialmente il proprio core-business verso l'attività immobiliare, attraverso una gestione diretta rivolta alla proposta di locazione e/o di compravendita di immobili prevalentemente nel settore retail-uffici direzionali, alla gestione di multiproprietà e all'offerta di servizi di facility management correlati. Progressivamente e così come previsto dal piano di sviluppo, CIA ha rivolto la propria principale attività verso investimenti mobiliari, come holding di partecipazioni in vari settori strategici e diversificati: immobiliare, agricolo- vitivinicolo, ricettivo-turistico, ristorazione e servizi.

La struttura del Gruppo e i principali settori di riferimento in cui operano le società partecipate, è la seguente:

Compagnia Immobiliare Azionaria S.p.A.

Agricola Florio S.r.l. (settore: real estate)

Isola Longa S.r.l.

Domini Castellare di Castellina S.r.l. (settore vitivinicolo-ricettivo)

LC International LLC

Diana Bis S.r.l. (settore: real estate)

Sas Comtes de Dampierre

Altre partecipazioni minori

C.I.A. S.p.A.

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ANDAMENTO DELL'ESERCIZIO

Lo scenario macroeconomico mondiale è ancora caratterizzato da forti incertezze e volatilità che condizionano le prospettive di crescita attese. Nel contesto attuale per il Gruppo CIA, le ripercussioni hanno avuto particolare impatto per le aziende operative nel settore vitivinicolo (sia in termini di minori vendite che di maggiori costi) e nelle attività di real estate a causa dell'incremento dei costi delle materie prime e di approvvigionamento. Minori riflessi hanno registrato le attività relative ai servizi, mentre per quanto riguarda il settore ricettivo e dell'alta ristorazione, gli effetti sono stati sostanzialmente contenuti.

I principali dati economici e patrimoniali si possono così sintetizzare:

Valori in Euro/000

Dati conto economico:

Ricavi

Margine operativo lordo (EBITDA) (*)

Risultato operativo (EBIT) (**)

Risultato complessivo del Gruppo

Valori in Euro/000

Dati patrimoniali e finanziari:

Immobilizzazioni

Patrimonio netto di gruppo

Indebitamento finanziario netto

					Variaz. (%)
31/12/2022	31/12/2023
415	285
(31,3)
(253)	(382)	(51,0)
(777)	(1.538)	(97,9)
(837)		(1.682)		(101,0)
					Variaz. %
31/12/2022	31/12/2023
1.802	1.888
4,8
15.766	14.084	(10,7)
(5.205)	(5.232)	0,5

1. il Margine Operativo Lordo (EBITDA), congiuntamente ad altri indicatori di redditività relativa, consente di illustrare i cambiamenti delle performance operative.

1. Il Margine Operativo Netto (EBIT), è una grandezza intermedia che deriva dal risultato netto dal quale sono esclusi le imposte, i proventi e gli oneri finanziari ed il risultato da partecipazioni. L'EBIT viene utilizzato al fine di misurare l'abilità di generare risultati dalle attività, includendo gli impatti derivanti dalle attività di investimento.

• Il Margine Operativo Lordo dell'esercizio è negativo per 382 mila euro, in peggioramento rispetto alla perdita di 253 mila euro al 31 dicembre 2022 a causa principalmente dei minori ricavi operativi conseguiti dalla partecipata Agricola Florio.
• L'Ebit è negativo per 1.538 mila euro, in peggioramento rispetto al risultato negativo di 777 mila euro al 31 dicembre 2022 per effetto principalmente di oneri non ordinari di natura fiscale contabilizzati nel periodo.
• Il risultato complessivo di Gruppo dell'esercizio è negativo per 1.682 mila euro, rispetto alla perdita di 837 mila euro al 31 dicembre 2022.
• Il patrimonio netto di competenza passa da 15,77 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 14,08 milioni di euro al

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31 dicembre 2023 per effetto del risultato del periodo.

• L'indebitamento finanziario netto passa da 5,20 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 5,23 milioni di euro al 31 dicembre 2023.

RISULTATI ECONOMICI DELL'ESERCIZIO

Conto economico complessivo consolidato

Valori in Euro/000		31/12/2022	31/12/2023		Variaz. (%)
Ricavi	378	285	(24,6)
Altri ricavi	37	-	(100,0)
Totale Ricavi		415	285		(31,3)
Acquisti	-	-	-
Servizi	(357)	(298)	(16,5)
Lavoro	(170)	(194)	14,1
Altri costi	(141)	(175)	24,1
Totale Costi Operativi	(668)	(667)	(0,1)
Margine operativo lordo - Ebitda	(253)	(382)	(51,0)
Proventi/(Oneri) non ordinari	(36)	(1.108)		n.s.
Ammortamenti e svalutazioni	(488)	(48)	(90,2)
Risultato operativo - Ebit	(777)	(1.538)	(97,9)
Proventi/(Oneri) finanziari netti	(65)	(121)	(86,2)
Risultato ante imposte	(842)	(1.659)	(97,0)
Imposte	(7)	(18)		n.s.
Risultato netto		(849)	(1.677)		(97,5)
Risultato netto da attività cessate	-	-	-
Risultato netto da attività in funzionamento	(849)	(1.677)	(97,5)
(Utile)/Perdita attribuibile a terzi	-	-	-
Altre componenti di conto economico	12	(5)		n.s.
Totale conto economico complessivo		(837)	(1.682)		(101,0)

SITUAZIONE PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA

Stato patrimoniale riclassificato

Valori in Euro/000		31/12/2022		31/12/2023
					Variaz.	(%)
Capitale immobilizzato	21.596	22.707	1.111	5,1
Capitale circolante netto	(325)	(3.052)	(2.727)	n.s.
TFR e fondi rischi	(300)	(339)	(39)	(13,0)
Capitale investito netto		20.971		19.316			(1.655)	(7,9)

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Totale Patrimonio Netto	15.766	14.084	(1.682)	(10,7)
Indebitamento finanziario netto	5.205	5.232	27	0,5
Patrimonio netto e indebitamento finanziario	20.971	19.316
			(1.655)	(7,9)

Dettaglio delle principali voci dello stato patrimoniale

-	Immobilizzazioni Materiali
		Valori in Euro/000	31/12/2022	31/12/2023
		Terreni e fabbricati	1.780	1.873
		Altri beni	22	15
		Totale Immobilizzazioni Materiali	1.802	1.888

Le immobilizzazioni materiali si riferiscono alla valorizzazione delle proprietà immobiliari detenute dalla controllata Agricola Floro S.r.l. site sull'isola di Levanzo, nell'arcipelago delle Egadi in Sicilia e dalle multiproprietà (Venezia, Sardegna e Kenya).

• Partecipazioni
• 1. Partecipazioni in società controllate
  2. • Agricola Florio S.a r.l.
       La società, proprietaria di circa 100 ettari di terreni e 700 mq di fabbricati, sull'isola di Levanzo, arcipelago delle Egadi - Sicilia, ha in corso un progetto di real estate che prevede nella prima fase, la ristrutturazione e recupero architettonico di un fabbricato (oltre 330 mq di superficie coperta, a cui si aggiungono circa 240 mq di terrazze private e circa 500 mq di area verde), che sarà suddiviso in tre distinte unità residenziali, classificabili nella categoria "premium luxury". Il termine dei lavori, inizialmente previsto entro la fine del primo semestre dell'anno è stato prorogato e si prevede che vengano completati nel corso del 2024. Successivamente sarà avviato il secondo step del progetto che riguarda il recupero e la completa ristrutturazione di ulteriori tre unità residenziali (villette/porzioni di villette) che si sviluppano su complessivi 230 mq circa di superficie coperta, oltre a terrazze e ampie aree verdi di pertinenza, nel pieno rispetto delle volumetrie e sagome esistenti così come previsto dal regolamento urbanistico vigente sull'area che non consente costruzioni ex-novo ma solo recuperi di edifici esistenti.
       L'incarico di intermediazione in esclusiva per le vendite delle varie unità residenziali è stato conferito alla società internazionale Engel&Volkers, la quale ha già ricevuto preliminari riscontri positivi da vari potenziali acquirenti.
  3. Partecipazioni in società collegate

Valori in Euro/000		Saldo al		Riclassif.		Rivalutaz./		Valutaz.		Saldo al
		31/12/2022			(Svalutaz.)		Patr. Netto		31/12/2023
Isola Longa S.r.l.	4.733	-	-		20	4.753

C.I.A. S.p.A.

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LC International LLC	-	734	-	-	734
Totale	4.733	734	-	20	5.487

• Isola Longa S.r.l.
• • 
    La società collegata della quale CIA possiede una quota pari al 33,3% del capitale sociale, è proprietaria di oltre 260 ettari e delle saline site sull'Isola Longa, all'interno della riserva denominata "Stagnone" e di circa 65 ettari di saline acquistate nel corso del 2021, site sulla terra ferma in prossimità dell'isola, nell'area denominata "saline di San Teodoro" (provincia di Trapani
  • Sicilia). Le proprietà includono oltre 5.800 mq di fabbricati, di cui 3.300 mq con destinazione a uso residenziale per una parte delle quali il piano di sviluppo prevede la realizzazione di una "Oasi del sale - Holiday Home" attraverso la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici esistenti, nel rispetto delle prescrizioni e normative vigenti. Nel corso del periodo sono proseguite le attività relative al completamento dell'iter per l'ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie dai vari enti preposti per consentire l'avvio dei lavori. La società, inoltre, a partire dall'esercizio precedente ha avviato la gestione diretta della salina già attiva sull'Isola Longa (valutata tra le più qualitative dell'intera area del trapanese e produttrice di sale IGP); il primo raccolto è stato superiore alle attese sia in termini di quantità che di qualità, consentendo così di realizzare un significativo ricavo. Infine, si segnala che si è concluso positivamente l'iter autorizzativo relativo al progetto di ripristino delle saline (attualmente inattive) dell'area di San Teodoro. L'investimento è stimato in circa 0,5 milioni di euro, per il quale la società ha già ottenuto un finanziamento attraverso la Banca Irfis. La conclusione dei lavori è prevista entro la fine dell'anno in corso.
• LC International LLC
• • 
    La società di diritto americano è proprietaria di tre marchi dell'alta ristorazione: Le Cirque (considerato uno dei più famosi ristoranti al mondo fondato da Sirio Maccioni a New York nel 1974), Osteria Il Circo, Sirio, oltre che delle licenze dei marchi concesse a vari ristoranti in America (Las Vegas) e in altri Paesi del mondo (India - New Delhi, Mumbai, e Bangalore - ed Emirati Arabi
  • Abu Dhabi e Dubai) gestiti attraverso la formula del management fees. La graduale ripresa del settore, seppur con tempi e modalità diverse nei vari Paesi, ha consentito alla società di realizzare anche nell'esercizio 2023 risultati economici-patrimoniali e finanziari positivi, confermando la crescita evidenziata già nel corso della prima parte dell'anno.

3. Altre partecipazioni

Valori in Euro/000		Saldo al		Svalutazioni		Alienazioni		Saldo al
		31/12/2022				31/12/2023
Comtes de Dampierre Sas	7		-		-	7
Diana Bis S.r.l.	9		-		-	9
M39 S.r.l.	2		-		-	2
Domini Castellare di Castellina S.r.l.	14.000	-		-	14.000
Totale	14.018		-		-	14.018

1. Domini Castellare di Castellina S.r.l.
   La partecipata è la società commerciale e holding che controlla le aziende agricole Castellare/Nettuno S.r.l., Rocca di Frassinello S.a r.l., Feudi del Pisciotto S.r.l., Azienda Agr.

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Tenuta del Pisciotto S.r.l. e Resort del Pisciotto S.r.l.

I ricavi del Gruppo DCC sono complessivamente in calco di circa il 5% rispetto all'anno precedente.

Le vendite di vino evidenziano una crescita del mercato interno, sia per il canale GDO/direzionale sia per il canale Ho.re.ca. (+0,1 milioni di euro complessivamente in valore assoluto rispetto all'anno precedente), mentre è in calo l'export (-14,3%). La variazione è principalmente attribuibile alla contrazione registrata in alcuni mercati di riferimento quali la CINA, Korea, Germania, Russia e UK, solo parzialmente compensata dalle performance delle vendite in USA e Canada. Occorre ricordare che situazioni economiche e sociali mondali quali la guerra in corso tra Ucraina e Russia, la lenta ripresa del mercato cinese, la crescente inflazione, etc… sono tra le principali cause della contrazione registrata dall'inteso settore vitivinicolo italiano, con ripercussioni significative in particolare sul canale export.

Crescono i ricavi del ramo di attività relativo al hotellerie-Wine Relais e ristorazione (+71 mila euro di euro rispetto al 2022), così come segnano un incremento significativo i ricavi rappresentati dalle vendite dirette/visite guidate presso le cantine e dall'affitto delle location (+26%).

I costi operativi sono pari a 10,3 milioni di euro contro 9,7 milioni di euro del 2022. L'incremento

• principalmente attribuibile all'esternalizzazione ad una società specializzata dei lavori sulle vigne nonché ai costi sostenuti per le lavorazioni dei vigneti e terreni effettuate a favore della società San Fabiano Calcinaia - Cellole (pari a circa 250 mila euro), in ragione di un preliminare di compravendita sottoscritto con la controllata Nettuno S.r.l delle stesse proprietà fondiarie (circa 24 ettari di terreni, di cui 13 ettari vitati). L'atto notarile di trasferimento è stato perfezionato nel corso del mese di settembre. Tale operazione, oltre a rappresentare un maggior valore degli assets patrimoniali della società, consentirà un significativo incremento della produzione diretta di Chianti Classico DOCG.

• 1. • Nota: DCC esercita controllo e direzione delle società controllate, ma non ha obbligo di redigere bilancio e relazioni intermedie consolidate non superando attualmente i requisiti minimi richiesti dalla normativa vigente.
  2. Diana Bis S.r.l.
  3. 
     La società partecipata, proprietaria del complesso residenziale sito nel centro di Milano in via Borgazzi 1,3,5, della quale CIA, CIA detiene una quota pari all'1% del capitale sociale, ha in corso un contenzioso amministrativo a seguito dell'annullamento dei permessi di costruire dell'immobile realizzato, precedentemente rilasciati dal Comune di Milano.
  4. Comptes de Dampierre S.a.s.
  5. 
     La società di diritto francese è operativa sul mercato vitivinicolo attraverso la commercializzazione di champagne. CIA detiene una quota minoritaria del capitale sociale, pari a circa lo 0,9%.
• Posizione finanziaria netta corrente
  La situazione finanziaria netta al 31 dicembre 2023 è negativa 5,2 milioni di euro in linea con il valore al 31 dicembre 2022.
  Si segnala che è stata conclusa positivamente la trattativa per la rimodulazione del debito nei confronti di Banca Popolare di Sondrio S.p.A. (formalizzazione avvenuta in data 20 aprile 2023) per complessivi 1,08 milioni di euro.

C.I.A. S.p.A.

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